20. jun 2024.20. jun 2024.
(Foto: Glas Podrinja/J.R)

(Foto: Glas Podrinja/J.R)

Kako do stana (3)-Građevinska inženjerka o starogradnji i novogradnji

Da li je bolje kupiti stan u starogradnji ili novogradnji

Sarogradnja ili novogradnja. Koliko kupac može da utiče na tokove izgradnje. Zakonske regulative. Da li je novina da se terasa računa u kvadraturu stana. Pitati stručnjaka, ili proceniti sam stambeni objekat. Ko danas gradi i kako
Podela na starogradnju i novogradnju nije definisana prema standardima, već je merilo koje zavisi od slobodne procene. Ne postoji tačan trenutak kada novogradnja postaje starogradnja. Uprkos tome jedna od velikih dilema onih koji razmišljaju o kupovini stana upravo je da li je bolje sredstva uložiti u prostor nastao ranije ili kupiti stan u izgradnji, odnosno novoizgrađenoj višespratnici.

Iako je podela subjektivna, razlike između zgrada građenih u poslednje tri decenije prošlog veka i prvim decenijama novog objektivno postoje, o čemu smo razgovarali sa licenciranom građevinskom inženjerkom i sudskim veštakom Milosavom Savić. Osim razlike u načinu izgradnje, materijalima, više je i investitora kao i podizvođača.

Milosava Savić ( Foto: privatna arhiva)


-Važno je koliko građevinaca učestvuje u izgradnji. Među investitorima nema mnogo građevinaca. Nije moguće zadovoljiti sve standarde struke kod izvođača koji nemaju adekvatno obrazovanje Dobar građevinac će se uvek truditi da uradi kvalitetno, da angažuje dobre izvođače. U suprotnom, nestručni će tražiti mogućnost uštede kako bi zarada bila veća- ističe inženjerka Milosava Savić dodajući da postoje i drugi problemi.

-Prema zakonu svi angažovani na izgradnji treba da budu registrovani pravni subjekti. Naravno, ima kvalitetnih radnika koji nemaju svoja preduzeća. Ovo pravilo stvara problem jer investitor koji želi da radi po svim standardima, da zaposli ljude, ne može da bude uvek konkurentan. To naglasim svima koji na tome insistiraju. Treba da znaju da oni ne angažuju molera ili drugog potrebnog zanatliju koji ima registrovanu radnju, već najvećeg znalca za posao.

Primer novogradnje u naselju Benska bara u Šapcu(Foto: Glas Podrinja/J.R.)


Razlike novogradnje i starogradnje


Razlike novogradnje i starogradnje se oslikavaju u gotovo svim aspektima. Drugačiji materijali su u upotrebi, sistem gradnje, kao i veličine stambenih prostora.

-Ranije se koristila opeka i giter blok, sada su na ceni klima blokovi. Koriste se zbog većeg kvaliteta, ali i zato što objekat koji nije građen klima blokovima ne može da dobije upotrebnu dozvolu. Postoje standardi kojima su definisani energetski razredi. Prema njima određeno je u kom energetskom razredu mora da bude objekat kada govorimo o novogradnji. U slučaju rekonstrukcije starog objekta mora da se izračuna razred pre rekonstrukcije, a po završetku radova da bude bar za jedan razred više. Za kontrolu zaduženi su državni organi, odnosno pravilnici Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture – dodaje naša sagovornica i napominje da nove zgrade moraju biti najmanje C energetskom razredu.

Način gradnje nekada i sada


Zgrade starogradnje, odnosno one koje je u Šapcu gradilo Građevinsko društveno preduzeće „Izgradnja“ Šabac nastajale su montažnim principom. Najveća dva stambena naselja u Šapcu, Bensku baru i Trkalište izgradilo je pomenuto preduzeće.

-Zidovi su se sklapali pored samog objekta, a potom su ih kranom spuštali na međuspratnu konsturkciju. U roku od sat vremena nastajalo je i po osam soba.

Kod novijih zgrada u upotrebi je klasičan sistem izgradnje
-Najpre se grade zidovi, potom stubovi, ploče. Najvidljivija je spratnost gde investitori sada grade zgrade od tri, četiri sprata, vrlo retko više od toga - pojašnjava Milosava ističući da svesno to čine, jer za zgrade više od tri etaže je potreban lift.

-Događalo se da upotrebnu dozvolu dobiju višestpratnice od četiri sprata bez lifta, iako to propisi ne dozvoljavaju. Moj stav je zgrade moraju imati lift. Mnogo je ljudi koji nisu u mogućnosti da se penju uz stepenice iz objektivnih, zdravstvenih razloga, to je samo jedan primer odnosa prema gradnji.
Primer starogradnje u naselju Benska bara u Šapcu (Foto: Glas Podrinja/J.R. )

Osim želje da se smanje troškovi izgradnje, propisi su takođe omogućili da bude više prostora za izgradnju višespratnica zbog smanjenja zelenih površina.

-Nekada je izgradnja zgrade podrazumevala i zelenu površinu. Postojali su jasni standardi gde se lako mogao izračunati prostor za zelenu površinu. Sada to nije slučaj. Možemo videti zgrade nekoliko metara udaljene od privatne kuće. Za mene bi to imalo smisla ukoliko bi više vlasnika želelo da proda svoje kuće u blizini i da se tako dobije prostor oko zgrade. Danas planeri prave gradove. Mišljenja sam da više treba da rade arhitekte, nego planeri i da se sve to treba uskladi sa Urbanističkim planom grada.


Sadržaj stambenog prostora


Odnos sobnosti i kvadrature nekada i sada se promenio. Kupci stanova imaju utisak da više soba staje na manju površinu u novogradnji.

-Za sve postoje standardi struke, oni ne definišu jednu vrednost, već daju najmanju i najveću kao raspon u čijim okvirima oni koji grade deluju. Danas se češće donja granica koristi i tako su stanovi manji, ali to je u skladu sa standardima.

Površina terase uračunata u kvadraturu stana


Od 2002. godine terasa, bez obzira da li je otvorena ili zatvorena i sa koliko strana, stoprocentno je deo kvadrature stana. Pre ovakvog standarda, JUS usvojen devedesetih je podrazumevao procentualno učešće terasa u kvadraturi zavisno od otvorenosti.


-To je poseban problem u staroj gradnji, gde ovi delovi stana nisu uknjiženi i niko ne zna kako mogu da se uknjiže. Propisi predviđaju da je terasa deo površine, te prodavac bez uknjiženja ne može da ih računa u kvadraturu. Ovo je važno zbog cene nekretnine.

Šta je najvažnije za kupce stanova da znaju


Milosava ističe da je kostur zgrade najvažniji, od temelja do krova.

-Najvažnija je konstrukcija, da li je ona dobro urađena, jer nju nije moguće ispraviti kasnije. Ukoliko nije dobro izmalterisano, zidove možemo gletovati, enterijer svakako sami uređujemo i tu su sve promene moguće. Ali, loša konsturkcija je nerešiva - naglašava inženjerka građevine apostrofirajući princip rada „Izgradnje“ koja stoji iza većine objekata starogradnje u gradu.

-Oni su imali odličnu konstrukciju. Na završnim radovima je bilo grešaka, ali bez obzira na to poklonik sam starogradnje. Kao što sam već pomenula, enterijer je na nama, tu sve što želimo možemo izmeniti. Ukoliko je krov dobar, a ne sviđa nam se pod možemo ga zameniti bez problema, ali ukoliko je krov loše urađen, tada smo u problemu.


Želja za stanom u centru Šapca


Objekti u centru su svakako najskuplji i najtraženiji, što se pokazalo kao nepisano pravilo na tržištu nekretnina u Šapcu.

- Mislim da je to samo želja ljudi da budu u centru. U zoniranju Letnjikovac pripada trećoj zoni, a toliko prednosti ima kao prostor za život. Izdvojenija područja nude mnogo, ali zbog udaljenosti od centra su manje popularna. Ako bih birala, to bi bilo Trkalište, zbog blizine svakodnevno važnih objekata, ali pre svega zelene površine i prostora oko zgrada. Benska bara ima zelenila, ali značajno manje od Trkališta.


Savet za kupce nekretnina


Milosava Savić tvrdi da je laiku teško da proceni kvalitet gradnje.

- Ne može da se kucne u zid i zaključi kvalitet izolacije, ili zida. To je isto nešto što stručnjak procenjuje. Ako želite da kupite stan u izgradnji, moj savet je da angažujete nekoga ko može to da kontroliše. Imate pravo kao kupac da angažujete stručnjaka. Veštak sam, znam da je dosta te nove gradnje na sudu. Naravno, ne treba generalizovati, uvek ima i dobrih i loših primera. Ali treba voditi računa.


Projekat "Lokal pres Lab 2.0" je razvijen i podržan od strane programa "Medijski inkubator za Zapadni Balkan" Free Press Unlimited, koji je finansiran od strane Ministarstva spoljnih poslova Holandije a realizuju ga članice PU "Lokal pres".
M.Ž.B./D.B.

Najnoviji broj

18. jul 2024.

Најновији број
Verified by Visa MasterCard SecureCode
American Express MaestroCard MasterCard Visa
Banka Intesa