Ko preživi, pričaće

Kako je „kovid kriza“ uticala na tržište nekretnina u Srbiji? Do kakvog rešenja su došle banke i vlasnici kapitala u regionu i Evropi? Da li je to jedan od uzroka rasta cena u ovom sektoru? Razgovarali smo sa prof. dr Slobodanom Markovićem, vlasnikom agencije „Libero“, Dragoslavom Solaković, vlasnicom agencije „Corona“, Ljubišom Markovićem, agentom prodaje i Zoricom Đokić, vlasnicom agencije „Kolumbo“. Nismo mogli da razgovaramo sa svima. Naš utisak je da je agencija za posredovanje u prometu nekretitnina mnogo za grad poput Šapca. Šapčani bi čivijaški rekli: „Mnogo je kad tuku“.

Agenti sa kojima smo razgovarali slažu se da su cene u porastu pre svega zbog činjenice da je potražnja veća od ponude. Dakle, potencijalnih kupaca ima više nego raspoloživih nekretnina.

- Nema tržišta, a cene su nestabilne. Od 900 do 1.100 eura kreću se cene stambenog prostora u starogradnji. Prema statističkim podacima RGZ-a, poljoprivredno zemljište je u prvih šest meseci ove godine prometovano od 100 do 10.000 eura, što je ogroman raspon, kaže Ljubiša Marković iz „Corone“.

Šta se najviše traži? Manje stambene jedinice u prvoj zoni, do 30.000 eura, bez obzira da li su u pitanju kuće ili stanovi. Međutim, kako rekosmo, malo ih je u ponudi.
- Godine 2008. bila je velika kriza, koja se stabilizovala 2012, a poslednjih godina, od 2015/16 cene rastu. Prošle godine, zapravo, već od oktobra 2018. krenuo je nagli porast cena. Poređenja radi, renovirani stan od 55 kvadrata na petom spratu prodat je početkom te godine za dobru cenu od 37.500, a već u oktobru iste godine vredeo je 50.000, kaže Dragoslava Selaković.

Ako je 2018. neko planirao da kupi stan za 25.000 evra, a nije, u 2019. za isti je morao da izdvoji bar još 10.000. Kvadrat neketnine u starogradnji iznosio je 600 evra. Šta se dogodio? „Jazaki“ i ostali privredni subjekti koji su umnožili Šapčane.

Novogradnja
Ako nema gradnje, nema ni tržišta. U Šapcu su svi stanovi u izgradnji rasprodati, što je takođe dovelo do rasta cena. Kvadrat u novogradnji je 1.300 evra.
- Za ovu godinu dobijena je dozvola za gradnju 400 stanova. Ukoliko bude veća ponuda, cene će padati, kaže Ljubiša.
U Zapadnoj Srbiji samo u Beogradu građevinsko zemljište u ukupnom obimu prometuje 20%. U Vojvodini je najveći procenat - 35% građ. zemljišta. Šta se planira za narednu godinu, koliko novih kapacita, ne može se pouzdano precizirati. U Šapcu bi, po svemu sudeći, soliter od 12 spratova za manje jedinice bio nedovoljan. Opet se vraćamo na početak. Tražnje ima, nema ponude.

Prigradska naselja i sela
Zbog porasta cene kvadrata stanova, povećan je i kvadrat kuća u gradu. U Šapcu se najviše traže garsonjere i jednosobni stanovi. Takođe, traže se i stambene jedicine u drugoj i trećoj zoni, uglavnom na kredit. Kupuju ih mladi ljudi. Centralne zone su izgrađene, grad se širi. Nema stranih investiticija, treba nam novi „Jazaki“.
„Kovid kriza“ uticala je na svetsku priredu, a samim tim i na tržište nekretnina. Da li je veća potražnja za kućama izvan grada, tačnije u četvrtoj zoni, selima u okolini Šapca?
- Traže se vikendice od 5 do 10.000 do 10 kilometara izvan grada. Inače, Šabac nije zahvaćen tom groznicom. To je samo pusta priča. kažu iz „Corone“.

POTRAŽNjA
Kada su stanovi u pitanju, traže se manje stambene jedinice u centru, ali postoje potražnje za kućama u gradu i prigradskim naseljima. U gradu više nije moguće kupiti solidnu kuću sa placem ispod 40.000 evra. S obzirom da se Šabac razvija i širi, mnogo je kupaca koji traže nekretnine u Pocerskom Pričinoviću, Majuru, Jelenči, Jevremovcu, Letnjikovcu...

Stambeni krediti
Pojedine banke počele su da nude stambene kredite sa nižim učešćem, pošto je u junu stupio na snagu novi propis Narodne banke Srbije koji dozvoljava minimalno učešće od 10 odsto, za razliku od dosadašnjih 20 procenata.
- Cene nekretnina visoke su izvan Srbije, što se reflektuje na naše tržište. Jako je teško kupiti veliku nekretninu u većem gradu. Mislim da te nekretnine neće biti dostupne svima, ali kod nas su trenutno povoljni stambeni krediti, što utiče na kupovnu moć građana. Godišnja kamata iznosi od 2,5 do 3%, što je najniža kamata od kad postoje stambeni krediti.

No, s obzirom na svu neizesnost u vezi sa poslom, da li je pametno uzimati stambeni krdit? Kako ko, reći ćete. U pravu ste.
- Ako dođe treći ciklus korone, mi ćemo normalno prodavati i raditi. Moramo se navići na izmenjene okolnosti za koje mislim da će potrajati. Pričamo o rastu cena sa jedne strane, a sa druge mislim da će dosta ljudi ostati bez posla, gasiće se firme, smanjivati zarade. Krediti jesu povoljni, ali pitanje je da li će ljudi moći da ih otplaćuju. Opet, mnogo je bolje uzeti stambeni nego gotovinski kredit, kažu iz „Kolumba“.

Treba se usuditi. Kažu da sreća prati hrabre. Bez obzira na neizvesnost, neki se odlučuju na stambeni kredit za koji imaju šansu dok su u stalnom radnom odnosu.
- Banci je bitno da se kredit redovno otplaćuje. Vi možete tu nekretninu izdavati i tako otplaćivati mesčeni iznos. Uzimanje stambenog kredita bolje je na duži nego na kraći vremenski period, kaže Zorica.
Činjenica je da se neki plaše ovog koraka zbog onih koji su imali problem sa otpaltom kredita u „švajcarcima“, jer su nepromišljeno ušli u marketinški trik banaka. Oni koji su preživeli, sada vraćaju kredit u evrima umesto u švajcarskim francima, ali je izvesno da su mnogi propali.

Šta se događa ukoliko neko ne može da isplaćuje kredit? Da li je moguće prodati nekretninu koja je pod hipotekom?
- Kod nas je moguće. Možete da kupite nekretninu na kredit na vaše ime, a da imate zabeležbu hipoteke na toj nekretnini. U svakom momentu možete da je prodate, vratite banci novac i razliku zadržite. Mi pojašnjavamo našim kupcima da nije problem kupiti nekretninu koja je pod hipotekom. Napravi se predugovor, deo kredita se isplati banci, razlika prodavcu, a zabeležba se briše u roku od par dana, pojašnjava Zorica.

Takođe, moguće je u istoj banci dobiti drugi kredit, bez obzira što je nekretnina pod hipotekom. Ukoliko taj kredit ne može da se isplati, onda banka prodaje. To je ratttaatatatataa - doboš.
- Mislim da banke tolerišu par meseci kašnjenja u otplati kredita, ali ako se oduži, nastaje problem. U svakom slučaju, bolje je prodati nekretninu pre nego što to banka uradi.

IGRE TRŽIŠTA
Velika je potražnja za manjim stambenim jedinicama, kojih je nedovoljno na tržištu. U starogradnji je kvadrat nedavno prodate garsonjere bio 1.100 eura. Kada je u pitanju starogradnja u Šapcu, najskuplje prodat stan bio je u Gospodar Jevremovoj ulici sa 1.500 eura po kvadratu. Kvadrat poslovnog prostora prodat je za 4.000 eura u Karađorđevoj, što je uticalo na porast cena nekretnina u Šapcu. Tako se tržište igra.

Situacija je nepredvidiva
Kuda vodi naša priča o tržištu nekretnina? Da li je nešto izvesno? Sa nekretninama je uvek neizvesno, a posebno od kada je na scenu stupila korona.

Iako smo insistirali na prognozi u vezi sa kretanjem cena nekretnina u budućnosti, naši sagovornici su ostali uzdržani. Istini za volju, niko ne zna šta nas čeka.
- Nestabilna je sitacija kako na globalnom, tako i na regionalnom i nacionalnom planu. Ne bih se bavio prognozama. Mogu samo da se pozovem na Forbsovu listu prema kojoj je 2019. bila godina u kojoj je najviše investirano u nekretnine. Samo u Italiji investirano je 12,3 milijarde eura, što je impozantna cifra. Govorim o listi iz septembra, a na osnovu analize prošle i prve polovine ove „pandemske godine“ zaključno sa julom. Identično je kod nas, kaže prof. dr Slobodan Marković, koji je prvi u Šapcu počeo da se bavi posredovanjem u prometu nakretnina.

Prema njegovim rečima, najsigurnija štednja je ulaganja u nekretnine. Banke su izašle u susret kupcima. I jednima i drugima najsigurnije je da investiraju u nekretnine.
- Cene zlata su skočile, ali vi nemate gde da ga kupite, zlatarske radnje ga ne prodaju. Banke i imaoci kapitala našli su najsigurniji načpin da prodaju svoj novac u sektoru nekretnina. Ove godine, u Italiji je špic ulaganja bio između marta i jula. Banke su izašle u susret kupcima koji hoće da štede. Ljudi koji imaju solidine zarade, umesto da štede u eurima, ili da kupuju zlato, mogu da podignu kredit i da ga otplaćuju na mesečnom nivou. To je uticalo da cene nekretnina na evropskim tržištima, u protekloj i ovoj godini, porastu između 10 i 20%, što je neverovatno. U vreme karantina, u martu je bilo zatišje, ali je već od aprila počela da se povećava tražnja. Realizacija je bila prilično dobra po završetku prve faze tako da su cene sada izuzetno visoke i teško je predvideti da li će se smanjivati. Postavlja se pitanje da li to privreda može da iznese, pojašnjavaju iz „Libera“.

Oni koji imaju sigurne poslove u stranim kompanijama kreditno su sposobni i na ovaj način mogu da uštede. Kako da štede oni koji žive od danas do sutra sa srpskim platama?

- Najsigurnija štednja je ulaganje u nekretnine, u zavisnosti od sredstava, od zemlje do stambenih objekata. Prema Forbsovoj listi, najviše se investira u manje objekte što znači da bi kod nas trebalo kupovati zemlju, manje kuće, vikednice, garaže... To je bolje od kupovine dukata, tvrdi Marković.
S obzirom da „kola“ mnogo informacija na internetu u vezi sa ovom temom, a neke su dijametralno suprotne, nadamo se da smo nešto razjasnili. Ne sve. Šta će se događati, ne samo na tržištu nekretnina, nego na planetarnom nivou, niko pouzdano ne može reći. I opet, čivijaški: „Ko preživi, pričaće“.