Potrebna dokumentacija za kupovinu stana

Kupovina nepokretnosti je složen postupak. Svaki ima svoje specifičnosti i što je najvažnije proces podrazumeva potpisivanje ugovora, validnu dokumentaciju, papirologiju u kojoj se teško snaći bez konsultovanja stručnjaka. Nije lako dati uopšteno pravne savete, jer priprema svakog ugovora zahteva ozbiljan pojedinačni pristup, naglašava naš sagovornik advokat Dragan Petrović, ali postoje generalni saveti koji se mogu slediti.

- Obzirom da je u pitanju oblasti koja trpi česte izmene zakonskih i podzakonskih propisa i procedura koji je uređuju, to su poslovi koji su povezani sa realnim rizicima. Zbog toga je preporučljivo, rekao bih neophodno, pre zaključenja ugovora o prodaji da se posavetujete sa advokatom koji radi takvu vrstu poslova, stručnim za imovinsko-pravne odnose i da on učestvuje tokom celokupnog postupka prometa nepokretnosti, od sastavljanja ugovora do provođenja istog kod nadležnih institucija. Posle sastavljanja ugovora za kupovinu stana, mnogi pristupaju olako, sastavljaju ugovor po obrascima, ili potpišu ugovor koji je sastavila druga strana, bez stručne provere – ističe advokat Dragan Petrović dodajući da sastavljenje ugovora o kupovini često shvaćeno kao nešto rutinsko, gde postoje obrasci, a dešava se da jedna strana potpiše isto bez stručne provere što donosi brojne poteškoće.

Advokat Dragan Petrović, Foto: Privatna arhiva

- Advokata je potrebno angažovati pre zaključenja ugovora, kako biste na vreme bili upoznati sa svojim pravima i obavezama, otklonili nepotrebne rizike i izbegli probleme i eventualne postupke pred sudovima. Zakoni koji se odnose na nekretnine po definiciji mogu biti složeni u toj meri da i iskusni advokati ponekad moraju temeljno razmotriti pitanja koja se postavljaju ili konsultovati kolege, usled čega je sam formalni prenos nekretnina između prodavaca i kupaca samo jedan mali deo celokupnog posla.

Sadržaj ugovora
Iako se, ističe Petrović, situacija u pogledu pravne sigurnosti kupoprodaja kuća i stanova, te stanova u izgradnji donekle poboljšala, to nije razlog za manju opreznost.

-Ugovor o prodaji je kompleksan i zahtevan pravni dokument, te zato treba biti izuzetno oprezan prilikom njegovog sastavljanja. Stručna izrada ugovora o prodaji i kvalitetni pravni saveti su relativno mala cena za vrednost koja se dobija, ako se blagovremeno zatraže. Kao što korist može biti velika, velike su i moguće štete ako se ugovor nestručno sastavi, a potrebna dokumentacija valjano ne proveri.

Dokumentacija neophodna prodavcu

Validna dokunentacija je srž prometa nepokretnosti, a ona koja nije odgovarajuća može sadržati niz nedostataka. Događa se da je u ugovoru naveden jedan broj stana, a u drugim dokumentima ili na terenu on bude drugačije obeležen. Neke nepokretnosti su pod hipotekom, mogu biti opterećena zabranom raspolaganja, zabeležbom spora ili zabeležbom rešenja o izvršenju.

- Vlasnicima nepokretnosti koja je u procesu prodaje, uz važeću ličnu kartu ili pasoš (strani državljani moraju imati isključivo pasoš), potreban je dokaz o vlasništvu, što podrazumeva: izvod iz Katastra nepokretnosti, original ugovora o sticanju vlasništva, rešenje o nasleđivanju ili pokolnu i sl. Ukoliko se kupuje stan u izgradnji, potrebna dokumentacija pored izvoda iz APR-a i lične karte je pravosnažna građevinska dozvola, potvrda o prijavi radova i izvod iz projekta. U slučaju da vlasnik stana ima supružnika i da je stan stečen u braku važno je da vam da i overenu izjavu-saglasnost supružnika da se on slaže sa prodajom i da neće slučajno kasnije osporavati istu. Ovu izjava-saglasnost supružnik prodavca može dati potpisom i na samom ugovoru o prodaji. U dokumentaciju potrebnu pravnim licima jeste izvod iz Agencije za privredne registre (APR), kao i lična karta zakonskog zastupnika – ističe Petrović.

Zakoni koji se odnose na nekretnine po definiciji mogu biti složeni u toj meri da i iskusni advokati ponekad moraju temeljno razmotriti pitanja koja se postavljaju ili konsultovati kolege, usled čega je sam formalni prenos nekretnina između prodavaca i kupaca samo jedan mali deo celokupnog posla

Istovremeno prodavac je dužan da kupcu priloži dokaz da su regulisane sve obaveze koje terete nekretninu do dana prodaje kao što su porezi, računi za utrošenu električnu energiju, komunalne usluge, druge vrste obaveza.

-Prodavac mora imati otvoren račun u banci, za svako plaćanje koje prelazi iznos od 10.000,00 evra/15.000,00 evra, s tim da bi trebalo ceo iznos kupoprodajne cene uplatiti preko računa u slučaju da se radi o većem iznosu od pomenutih 10.000,00 evra.

Neophodna dokumentacija kupca
Uz obavezna lična dokumenta, ličnu kartu ili pasoš, kupac koji je u braku mora posedovati i izvod iz Matične knjige venčanih, naglašava Petrović.

-Sve nepokretnosti kupljene zajedničkim novcem u toku trajanja braka, knjiže se na oba bračna druga kod Službe za katastar nepokretnosti kao zajednička imovina supružnika. Ukoliko se nepokretnost kupuje od novca koji je posebna imovina jednog od supružnika, drugi supružnik to potvrđuje svojim potpisom na ugovoru, te se u tom slučaju nepokretnost knjiži samo sa kupca kao isključivog vlasnika.
Ukoliko kupac kupuje prvu nekretninu (kupac prvog stana), dužan je to naglasiti prilikom kupovine, kako bi iskoristio pravo na poresko oslobođenje ili povraćaj poreza na dodatnu vrednost (PDV).

Šta radi javni beležnik prilikom kupovine/prodaje nekretnine
Do uvođenja institucije javnog beležnika u Srbiji septembar 2014. godine, odnosno povratka nakon 1930, ugovorne strane su nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora i bilo kojeg ugovora odlazile u sud gde je sudski službenik identifikovao lica i potvrđivao da su oni priloženi dokument potpisali. Da li je sadržaj ugovora u skladu sa zakonom, da li potpisnici imaju pravo zaključenja ugovora, nije bilo u njegovoj nadležnosti.
-Danas javni beležnik je obavezan da pročita strankama ugovor, da upozori šta potpisano znači, pouči koje su njihove dalje administartivne obaveze, sprovodi različite procedure, tako što dostavlja poreske prijave koje stranke mogu da ostave kod beležnika, dostavlja overeni ugovor Katastru radi upisa i obavlja niz administartivnih poslova koji se ne vide, a izuzetno su važne. To su obaveze koje beležnici izvršavaju, a direktno građanima olakšavaju.

Foto: Privatna arhiva

Prilikom kupoprodaje nekretnine stana koji je već izgrađen javni beležnik, odnosno notar obavlja proveru validnosti dokumenata i prava potpisnika da zaključe kupoprodajni ugovor.
-Proveravamo da li su nepokretnosti upisane u katastar, da li je vlasnik zaista vlasnik nekretnine koju prodaje, da li je kao takav zaveden i ima pravo raspolaganja nekretninom, dokaz o sticanju vlasništva, postoji li potreba za učešćem supružnika i druge zakonske pretpostavke važne za validnost ugovora koji treba da bude overen – izjavio je javni beležnik Nenad Vujić. Pojašnjavajući da je moguće i zaključenje ugovora bez dokaza o načinu sticanja vlasništva.
-U tom slučaju dužni smo da upozorimo obe strane o svim nedostacima i rizicima i onome što oni mogu da prouzrokuju.
Javni beležnik čita ugovor pred stranama potpisnicima, otklanja terminološke dileme, pruža pomoć kod svih nejasnoća. Može biti značajna insititucija i prilikom zaključenja ugovora o kupovini stana u izgradnji.
-Javni beležnik je taj koji utvrđuje da li je građevnska dozvola validna, da li je investitor sproveo sve procedure koje su od značaja za samo pravo građenja, da li je investitor prethodno prometovao taj stan kako bi se izbegle dvostruke prodaje i prevare. Beležnik ne može da garantuje na bilo koji način da će zgrada biti izgrađena, ali baš zbog toga upozorava stranke o svim rizicima koji postoje. Kupovina stana u izgradnji nosi rizike koje oni zaključenjem ugovora preuzimaju, a na koje ih je upozorio javni beležnik.

Predugovor i ugovor
Predugovor obavezuje strane koju su ga potpisale da zaključe i ugovor i sadrži sve bitne elemente glavnog ugovora.

-Predugovor je, iako mu ime kaže drugačije, zapravo ugovor. Dakle, ugovorna obaveza ugovornih strana je zaključenje ugovora a ne predaja stvari i isplata cene kao kod glavnog ugovora. Upravo ova obaveza zaključenja ugovora štiti savesnu stranu od odustanka druge strane. Ukoliko se dogodi da neka strana ne želi da pristupi zaključenju glavnog ugovora u predviđenom roku, druga strana je može, podnošenjem tužbe sudu, prinuditi na zaključenje tog ugovora. Tada će sud doneti presudu kojom će se tuženi obavezati na zaključenje glavnog ugovora u određenom roku, odnosno ukoliko u tom roku ne dođe do zaključenja glavnog ugovora, sama presuda će zameniti glavni ugovor i kao takva će predstavljati valjan osnov za uknjižbu prava svojine – približava advokat Dragan Petrović napominjući da samo u izuzetnim slučajevima nakon potpisivanja predugovora ne postoji obaveza zaključenja ugovora.

-Ukoliko se nakon zaključenja predugovora okolnosti toliko izmene da sam predugovor ne bi bio zaključen da su okolnosti kao takve postojale u trenutku njegovog zaključenja a koje se nisu mogle predvideti, neće postojati obaveza zaključenja glavnog ugovora. Naročito je važno obratiti pažnju na to da predugovor o prodaji nepokretnosti mora biti sačinjen u pismenoj formi sa potpisima ugovarača overenim pred javnim beležnikom i da mora da sadrži sve bitne elemente ugovora o prodaji nepokretnosti.

Značaj kapare u procesu kupoprodaje nepokretnosti
Uobičajen iznos tzv. kapare, odnosno novca koji kupac daje prodavcu kao garant izvršenja ugovora iznosi 10% ukupne vrednosti nepokretnosti.

-Kapara je znak da će ugovor biti izvršen, a ne da će tek biti zaključen. Ona znači da je ugovor zaključen, predstavlja sredstvo obezbeđenja ispunjenja istog. Ukoliko je uz kaparu ugovoreno pravo da se odustane od ugovora, to pravo će imati svaka ugovorna strana uz primenu pravila da ukoliko odustane davalac kapare – kupac, on je gubi, a ukoliko odustane primalac kapare – prodavac, dužan je vratiti kaparu u dvostrukom iznosu. U tom slučaju kapara ima funkciju odustanice, pa se može smatrati i ličnim sredstvom obezbeđenja. Posebno bih naglasio da predugovor/ugovor u kome je konstatovano davanje kapare, mora biti overen, kako bi kasnije mogli ostvarivati svoja prava.

Potencijalne opasnosti za kupce
Svaka kupoprodaja može se posmatrati kao jedinstven proces sa brojnim specifičnostima i teško je navesti opšte opasnosti, ali se mogu izdvojiti pojedine okolnosti na koje kupac treba da obrati pažnju.

-Veći je rizik kupovina nepokretnosti u izgradnji u odnosu na kupovinu već završenog objekta sa perfektnom dokumentacijom. Međutim, kupovina u izgradnji ima svoje prednosti, te je uz stručnu proveru dokumentacije investitora, kao i načina poslovanja istog i to pouzdana kupovina. Kupce bi trebalo poučiti kod kupovine stanova u izgradnji da postoje razlike između dana do kada bi trebalo završiti izgradnju objekta, dana do kada bi trebalo izvršiti tehnički prijem objekta i dana kada će prodavac dobiti upotrebnu dozvolu. To su često razlike i po godinu dana od završetka građevinskih radova, do dobijanja upotrebne dozvole.

Uz obavezna lična dokumenta, ličnu kartu ili pasoš, kupac koji je u braku mora posedovati i izvod iz Matične knjige venčanih, naglašava Petrović

Kupovina stana prevazilazi uglavnom vrednost od 15.000 evra koja je granična za plaćanje na ruke.

-Prema odredbama Zakona o sprečavanju pranja novca i fanasiranja terorizma postoji predviđena procedura za transakcije novca u iznosima većim od petnaest hiljada evra. Dozvoljeno na ruke primiti samo manji iznos od toga, a iznose koji prelaze tu cifru neophodno je prebaciti preko računa kupca na račun prodavca nekretnine, da bi se izbegao prekršaj. Svakako, najbolji i najbezbedniji vid prenosa novca je preko transakcije u banci, sa računa na račun – podvlači Dragan Petrović i dodaje da je neophodno obratiti pažnju i na broj katastarske parcele.

-Česte su situacije da je broj katastarske parcele prema starom premeru različit u odnosu na broj katastarske parcele prema novom premeru, pa je potrebno podneti zahtev za dobijanje uverenja o identifikaciji parcele pred Službom za katastar nepokretnosti.

Projekat "Lokal pres Lab 2.0" je razvijen i podržan od strane programa "Medijski inkubator za Zapadni Balkan" Free Press Unlimited, koji je finansiran od strane Ministarstva spoljnih poslova Holandije a realizuju ga članice PU "Lokal pres".