Cene stanova i dalje rastu

Stan od 60 kvadrata koji se pre samo nekoliko godina u Šapcu mogao kupiti za oko 40.000 evra, danas dostiže i do 120.000.Takav rast cena, u relativno kratkom periodu, mnoge je iznenadio i doveo do toga da kupovina stana za veliki broj građana postane teško dostižan cilj. Pitanje koje se sve češće postavlja jeste da li je ovo realna vrednost nekretnina ili tržište funkcioniše po nekim drugim pravilima, u kojima cenu ne određuju samo kvadratura i lokacija, već i potreba da se novac investira u neku sigurniju formu.

Kvadrat u stalnom usponu
Podaci pokazuju da je rast bio kontinuiran, ali i da je u poslednjih nekoliko godina dobio na intenzitetu.Kvadrat u Šapcu je 2018.godine koštao između 600 i 800 evra, 2020. godine od 800 do 1.000, da bi već 2022. dostigao i 1.300 evra. Danas se novogradnja prodaje po ceni od 1.600 do 1.900 evra po kvadratu, plus PDV, dok pojedini stanovi, u zavisnosti od opremljenosti i lokacije, dostižu i 2.200 evra. Situacija je nešto raznovrsnija u starogradnji, ali je, kako kažu agenti, sve teže pronaći stan ispod 1.300 do 1.500 evra po kvadratu, čak i kada su potrebna dodatna ulaganja.

Da je rast cena bio izražen potvrđuje i Slaviša Kostadinović, vlasnik agencije „Stan 015“, koji ukazuje da su cene u poslednje dve godine napravile najveći skok, ali i da tržište i dalje ne pokazuje znake slabljenja.

-Kada sam 2023.godine otvorio agenciju, cena kvadrata u novogradnji bila je oko 1.200 evra plus PDV. Danas je od 1.600 do 1.900 evra po kvadratu, plus PDV od 10 odsto. Na cenu utiče više faktora, kao što je površina stana, lokacija, način plaćanja, ali i faza izgradnje. Kupci sve češće traže i garažno mesto, što dodatno povećava ukupnu cenu. Ranije to nije bilo pravilo, a sada je gotovo standard, kaže Kostadinović.

Šta pokreće tržište i koliko je (ne)uređeno
Kostadinović objašnjava da je tražnja i dalje velika, ali i da se struktura kupaca vremenom menjala, što je dodatno uticalo na tržište.

-Stanovi se uglavnom kupuju na kredit. Kod nas u agenciji najviše ljudi iz Šapca kupuje stanove, ali ima i onih koji dolaze sa strane ili iz inostranstva. Veće stanove uglavnom kupuju porodice, koje prelaze iz manjih u veće, kako im se menjaju životne potrebe. Sa druge strane, ima i onih koji prodaju nešto što imaju i odmah taj novac ulože u stan, koji kasnije izdaju. To je postao jedan od najčešćih načina investiranja, navodi Kostadinović.

Poseban uticaj, kako kaže, imaju i krediti za mlade, koji su značajno promenili dinamiku tržišta. Ipak, kupovina na kredit nosi i određena ograničenja koja utiču na izbor nekretnina.

-Dosta se uzimaju ti krediti, jer omogućavaju kupovinu bez klasičnog učešća od 20 odsto. Sa pojavom kredita za mlade povećana je tražnja, što je svakako uticalo i na rast cena. Kada imate više kupaca na tržištu, logično je da cene rastu. Na kredite se najčešće uzimaju stanovi u starogradnji, jer je uslov da objekat bude izgrađen najmanje 80 odsto da bi kredit uopšte bio odobren. Zbog toga se u novogradnji u ranim fazama prodaju uglavnom manji stanovi ili oni koje kupci mogu da plate iz sopstvenih sredstava. Najtraženiji su stanovi do 40 do 45 kvadrata i oni su, po pravilu, najskuplji po kvadratu. Potražnja za njima je velika, a ponuda ograničena, ističe Kostadinović.

Da tržište nema jasna pravila kada je reč o formiranju cena, ukazuje Slobodan Marković iz agencije „Libero“, koji se ovim poslom bavi više od tri decenije i koji pamti periode znatno stabilnijih cena. Smatra da je tržište nekretnina neuređeno, ali i da postoji i specifična konkurencija među agencijama, koja dodatno komplikuje situaciju.

-Promet nekretnina je zakonski regulisan, ali cene nisu. To znači da svako može da postavi cenu koju želi. Postoje pravila i metode procene, ali nikoga ne obavezuju. Zato imamo situaciju da se cene često formiraju na osnovu očekivanja, a ne realne vrednosti, što onda stvara jednu vrstu neuređenog tržišta, gde je teško odrediti šta je prava cena. Svakoj agenciji je u interesu da dobije nekretninu u prodaju. Ukoliko jedna agencija kaže vlasniku da može da dobije 2.000 evra po kvadratu, a druga 1.500, vlasnik će se opredeliti za onu koja nudi više. Tako se očekivanja podižu, a tržište kasnije pokaže šta je realno. Tokom tog procesa često dolazi do korekcija cena, ali tek nakon što se vidi da nema interesovanja, kaže Marković.

Važnost stručne procene
Slobodan Marković insistira na važnosti procene vrednosti nepokretnosti, koju sprovode stručna lica, kako bi se došlo do najobjektivnije cene.
-Kod pojedinačne procene vrednosti nepokretnosti procena se fokusira na jednu
nepokretnost, detaljno analizirajući sve njene specifične karakteristike. Procenitelji koriste detaljan pregled nepokretnosti, uključujući fizički obilazak, analizu tržišta, poređenje sa sličnim nepokretnostima. Pojedinačna procena tržišne vrednosti nepokretnosti treba da izrazi očekivanu cenu koja bi se mogla postići za jednu nepokretnost u određenom vremenu i na određenom tržištu. Kod očekivane cene u proceni treba razlikovati tri njena nivoa kao što su: donja granica, realno očekivana i maksimalno očekivana tržišna vrednost, navodi Marković, između ostalog i u svojoj knjizi „Promet nekretnina, od ponude do saglasnosti“.

Ističe da je u praksi moguće da se stan proda veoma brzo, čak i u roku od nekoliko dana, ali najvažniji uslov tu je da cena bude objektivna. Sa druge strane, prodavci kojima novac nije hitan ili želi da proda stan za onoliko novca koliko mu treba, a ne koliko objektivno vredi, mogu tražiti znatno veću cenu od realne.

-Kada je cena realno postavljena, stan može da se proda za dan, dva ili sedam dana. Mi smo imali slučajeve da stan uzmemo u ponudu i istog dana ga prodamo, jer imamo kupce koji čekaju. To su ljudi koji imaju spreman novac i spremni su da reaguju odmah. Problem nastaje kada se postavi nerealna cena, onda prodaja može da traje mesecima, pa i duže, navodi Marković.

Podseća i da je tržište nekretnina uvek bilo osetljivo na šira ekonomska kretanja, što se danas posebno oseća.

-Mnogo toga zavisi od kamata, kredita, ali i od geopolitičke situacije u svetu. Euribor, međubankarski odnosi, kamate, sve to utiče na dostupnost novca, a samim tim i na tržište nekretnina. Verujem da, kada se stabilizuje stanje u svetu, zaustavi rat na Bliskom Istoku i Ukrajini, da će doći i do stabilizacije na tržištu nekretnina, navodi, Marković i priseća se da je 1992. godine, kada je otvorio agenciju cena kvadrata bila 400 do 500 maraka, te kuće od 120 kvadrata u Tabanoviću koja je tada prodata za 33.000 maraka, a danas bi joj cena bila najmanje 120.000 evra.

Sa druge strane, investitori ukazuju da rast cena nije samo posledica povećane tražnje, već i realnih troškova koji su značajno porasli u poslednjih nekoliko godina. Miroslav Dišić, vlasnik firme „Refleks“, kaže da su troškovi gradnje danas daleko veći nego ranije.

-Poslednjih godinu dana znatno su poskupele usluge radne snage, odnosno majstora. To direktno utiče na cenu kvadrata. Sa druge strane, potražnja je velika. Kupuju i naši ljudi iz inostranstva, koji imaju veze sa Šapcem, ali i domaći kupci, uglavnom biznismeni. Oni koji imaju novac gledaju da ga ulože u nekretnine, jer se to pokazalo kao sigurno, kaže Dišić.

Dodaje da su manji stanovi posebno atraktivni za investitore. Kod njih se samo oko 20 odsto stanova proda na kredit, zbog toga što kredit ne može da se dobije kada je stan u početnim fazama gradnje.

-Oni koji žele da izdaju stanove uglavnom traže manju kvadraturu.To je isplativije i lakše se izdaje.Zato su takvi stanovi često i najskuplji po kvadratu, jer je potražnja najveća, ističe Dišić.
Iskustva građana

Foto: "Glas Podrinja"

Iskustva građana najbolje pokazuju kako tržište funkcioniše u praksi i koliko su razlike između prodaje i kupovine izražene. Nataša, koja je prošle godine prodala stan u centru, kaže da je prodaja išla brže nego što je očekivala, ali da je morala da prilagodi cenu stanju nekretnine.

-Radilo se o stanu od 55 kvadrata u staroj zgradi, kome je bilo potrebno renoviranje. Kupatilo, stolarija, grejanje - sve je zahtevalo ulaganja, što je uticalo na cenu. Prodala sam stan za 1.420 evra po kvadratu. Možda sam mogla da dobijem i više, ali sam imala u vidu da novi vlasnik mora da uloži u stan. Prvo sam pokušala sama da ga prodam, zatim preko agencije, ali nisam imala ugovor sa njima, tako da to nije išlo kako sam očekivala. Na kraju sam ga oglasila na društvenim mrežama i kupac se javio za tri ili četiri dana, priča Nataša.

Sa druge strane, kupci često prolaze kroz dug i neizvesan proces, što pokazuje i iskustvo Đorđa, koji je stan kupio prošle godine.

-Razmišljali smo o kupovini sigurno deset godina. Uvek je nešto odlagalo - situacija u zemlji, u svetu, strah od kredita. Kada smo konačno odlučili, trebalo nam je oko šest meseci da pronađemo stan i dobijemo kredit. Hteli smo novogradnju, ali da bismo dobili kredit uslov je bio da 80 odsto radova mora biti završeno, a u novim zgradama koje su završene ostali su samo najveći stanovi, koji nam se nisu uklapali u budžet. Zato smo se okrenuli starogradnji, kaže Đorđe.

Međutim, ni u starim zgradama izbor nije bio jednostavan. Trebalo je naći stan koji odgovara po kvadaturi, rasporedu prostorija, lokaciji, ceni.

-Problem je što je većina stanova već renovirana po ukusu vlasnika, a mi smo želeli da bude u izvornom stanju da bismo ga uredili po svojoj meri. Na kraju smo našli stan blizu centra i platili ga 1.440 evra po kvadratu. Danas, pola godine kasnije, cene su već više, tako da smo zadovoljni što smo se odlučili tada, navodi Đorđe. Bili su nam važni kvadratura, cena, lokacija, raspored prostorija, blizina škole, bolnice, sve što znači za svakodnevni život, a da se do toga može peške. Takođe smo tražili stan bez nameštaja, da bismo ga sami opremili. Nije bilo lako uklopiti sve te uslove. Pored svega toga, našli smo jedan stan koji nam je odgovarao, ali je na njemu postojala zabeležba na zemljištu na kom je zgrada izgrađena, kaže Đorđe.

Sve ovo ukazuje da tržište nekretnina u Šapcu više nije jednostavno ni predvidivo. Na jednoj strani su kupci koji teško dolaze do stana, a na drugoj prodavci koji, ukoliko pravilno odrede cenu, mogu da ga prodaju za veoma kratko vreme. Između te dve strane nalazi se tržište koje se formira pod uticajem brojnih faktora, od lokalne ponude i tražnje, do globalnih ekonomskih kretanja.

Iako se u poslednja tri meseca primećuje blago smirivanje cena, sagovornici su saglasni da ne postoje pokazatelji da će doći do njihovog pada.Moguće je da dođe do stagnacije, ali i da cene nastave da rastu ukoliko tražnja i drugi faktori ostanu na sadašnjem nivou.