Цене станова и даље расту

Стан од 60 квадрата који се пре само неколико година у Шапцу могао купити за око 40.000 евра, данас достиже и до 120.000.Такав раст цена, у релативно кратком периоду, многе је изненадио и довео до тога да куповина стана за велики број грађана постане тешко достижан циљ. Питање које се све чешће поставља јесте да ли је ово реална вредност некретнина или тржиште функционише по неким другим правилима, у којима цену не одређују само квадратура и локација, већ и потреба да се новац инвестира у неку сигурнију форму.

Квадрат у сталном успону
Подаци показују да је раст био континуиран, али и да је у последњих неколико година добио на интензитету.Квадрат у Шапцу је 2018.године коштао између 600 и 800 евра, 2020. године од 800 до 1.000, да би већ 2022. достигао и 1.300 евра. Данас се новоградња продаје по цени од 1.600 до 1.900 евра по квадрату, плус ПДВ, док поједини станови, у зависности од опремљености и локације, достижу и 2.200 евра. Ситуација је нешто разноврснија у староградњи, али је, како кажу агенти, све теже пронаћи стан испод 1.300 до 1.500 евра по квадрату, чак и када су потребна додатна улагања.

Да је раст цена био изражен потврђује и Славиша Костадиновић, власник агенције „Стан 015“, који указује да су цене у последње две године направиле највећи скок, али и да тржиште и даље не показује знаке слабљења.

-Када сам 2023.године отворио агенцију, цена квадрата у новоградњи била је око 1.200 евра плус ПДВ. Данас је од 1.600 до 1.900 евра по квадрату, плус ПДВ од 10 одсто. На цену утиче више фактора, као што је површина стана, локација, начин плаћања, али и фаза изградње. Купци све чешће траже и гаражно место, што додатно повећава укупну цену. Раније то није било правило, а сада је готово стандард, каже Костадиновић.

Шта покреће тржиште и колико је (не)уређено
Костадиновић објашњава да је тражња и даље велика, али и да се структура купаца временом мењала, што је додатно утицало на тржиште.

-Станови се углавном купују на кредит. Код нас у агенцији највише људи из Шапца купује станове, али има и оних који долазе са стране или из иностранства. Веће станове углавном купују породице, које прелазе из мањих у веће, како им се мењају животне потребе. Са друге стране, има и оних који продају нешто што имају и одмах тај новац уложе у стан, који касније издају. То је постао један од најчешћих начина инвестирања, наводи Костадиновић.

Посебан утицај, како каже, имају и кредити за младе, који су значајно променили динамику тржишта. Ипак, куповина на кредит носи и одређена ограничења која утичу на избор некретнина.

-Доста се узимају ти кредити, јер омогућавају куповину без класичног учешћа од 20 одсто. Са појавом кредита за младе повећана је тражња, што је свакако утицало и на раст цена. Када имате више купаца на тржишту, логично је да цене расту. На кредите се најчешће узимају станови у староградњи, јер је услов да објекат буде изграђен најмање 80 одсто да би кредит уопште био одобрен. Због тога се у новоградњи у раним фазама продају углавном мањи станови или они које купци могу да плате из сопствених средстава. Најтраженији су станови до 40 до 45 квадрата и они су, по правилу, најскупљи по квадрату. Потражња за њима је велика, а понуда ограничена, истиче Костадиновић.

Да тржиште нема јасна правила када је реч о формирању цена, указује Слободан Марковић из агенције „Либеро“, који се овим послом бави више од три деценије и који памти периоде знатно стабилнијих цена. Сматра да је тржиште некретнина неуређено, али и да постоји и специфична конкуренција међу агенцијама, која додатно компликује ситуацију.

-Промет некретнина је законски регулисан, али цене нису. То значи да свако може да постави цену коју жели. Постоје правила и методе процене, али никога не обавезују. Зато имамо ситуацију да се цене често формирају на основу очекивања, а не реалне вредности, што онда ствара једну врсту неуређеног тржишта, где је тешко одредити шта је права цена. Свакој агенцији је у интересу да добије некретнину у продају. Уколико једна агенција каже власнику да може да добије 2.000 евра по квадрату, а друга 1.500, власник ће се определити за ону која нуди више. Тако се очекивања подижу, а тржиште касније покаже шта је реално. Током тог процеса често долази до корекција цена, али тек након што се види да нема интересовања, каже Марковић.

Важност стручне процене
Слободан Марковић инсистира на важности процене вредности непокретности, коју спроводе стручна лица, како би се дошло до најобјективније цене.
-Код појединачне процене вредности непокретности процена се фокусира на једну
непокретност, детаљно анализирајући све њене специфичне карактеристике. Проценитељи користе детаљан преглед непокретности, укључујући физички обилазак, анализу тржишта, поређење са сличним непокретностима. Појединачна процена тржишне вредности непокретности треба да изрази очекивану цену која би се могла постићи за једну непокретност у одређеном времену и на одређеном тржишту. Код очекиване цене у процени треба разликовати три њена нивоа као што су: доња граница, реално очекивана и максимално очекивана тржишна вредност, наводи Марковић, између осталог и у својој књизи „Промет некретнина, од понуде до сагласности“.

Истиче да је у пракси могуће да се стан прода веома брзо, чак и у року од неколико дана, али најважнији услов ту је да цена буде објективна. Са друге стране, продавци којима новац није хитан или жели да прода стан за онолико новца колико му треба, а не колико објективно вреди, могу тражити знатно већу цену од реалне.

-Када је цена реално постављена, стан може да се прода за дан, два или седам дана. Ми смо имали случајеве да стан узмемо у понуду и истог дана га продамо, јер имамо купце који чекају. То су људи који имају спреман новац и спремни су да реагују одмах. Проблем настаје када се постави нереална цена, онда продаја може да траје месецима, па и дуже, наводи Марковић.

Подсећа и да је тржиште некретнина увек било осетљиво на шира економска кретања, што се данас посебно осећа.

-Много тога зависи од камата, кредита, али и од геополитичке ситуације у свету. Еурибор, међубанкарски односи, камате, све то утиче на доступност новца, а самим тим и на тржиште некретнина. Верујем да, када се стабилизује стање у свету, заустави рат на Блиском Истоку и Украјини, да ће доћи и до стабилизације на тржишту некретнина, наводи, Марковић и присећа се да је 1992. године, када је отворио агенцију цена квадрата била 400 до 500 марака, те куће од 120 квадрата у Табановићу која је тада продата за 33.000 марака, а данас би јој цена била најмање 120.000 евра.

Са друге стране, инвеститори указују да раст цена није само последица повећане тражње, већ и реалних трошкова који су значајно порасли у последњих неколико година. Мирослав Дишић, власник фирме „Рефлекс“, каже да су трошкови градње данас далеко већи него раније.

-Последњих годину дана знатно су поскупеле услуге радне снаге, односно мајстора. То директно утиче на цену квадрата. Са друге стране, потражња је велика. Купују и наши људи из иностранства, који имају везе са Шапцем, али и домаћи купци, углавном бизнисмени. Они који имају новац гледају да га уложе у некретнине, јер се то показало као сигурно, каже Дишић.

Додаје да су мањи станови посебно атрактивни за инвеститоре. Код њих се само око 20 одсто станова прода на кредит, због тога што кредит не може да се добије када је стан у почетним фазама градње.

-Они који желе да издају станове углавном траже мању квадратуру.То је исплативије и лакше се издаје.Зато су такви станови често и најскупљи по квадрату, јер је потражња највећа, истиче Дишић.
Искуства грађана

Фото: "Глас Подриња"

Искуства грађана најбоље показују како тржиште функционише у пракси и колико су разлике између продаје и куповине изражене. Наташа, која је прошле године продала стан у центру, каже да је продаја ишла брже него што је очекивала, али да је морала да прилагоди цену стању некретнине.

-Радило се о стану од 55 квадрата у старој згради, коме је било потребно реновирање. Купатило, столарија, грејање - све је захтевало улагања, што је утицало на цену. Продала сам стан за 1.420 евра по квадрату. Можда сам могла да добијем и више, али сам имала у виду да нови власник мора да уложи у стан. Прво сам покушала сама да га продам, затим преко агенције, али нисам имала уговор са њима, тако да то није ишло како сам очекивала. На крају сам га огласила на друштвеним мрежама и купац се јавио за три или четири дана, прича Наташа.

Са друге стране, купци често пролазе кроз дуг и неизвесан процес, што показује и искуство Ђорђа, који је стан купио прошле године.

-Размишљали смо о куповини сигурно десет година. Увек је нешто одлагало - ситуација у земљи, у свету, страх од кредита. Када смо коначно одлучили, требало нам је око шест месеци да пронађемо стан и добијемо кредит. Хтели смо новоградњу, али да бисмо добили кредит услов је био да 80 одсто радова мора бити завршено, а у новим зградама које су завршене остали су само највећи станови, који нам се нису уклапали у буџет. Зато смо се окренули староградњи, каже Ђорђе.

Међутим, ни у старим зградама избор није био једноставан. Требало је наћи стан који одговара по квадатури, распореду просторија, локацији, цени.

-Проблем је што је већина станова већ реновирана по укусу власника, а ми смо желели да буде у изворном стању да бисмо га уредили по својој мери. На крају смо нашли стан близу центра и платили га 1.440 евра по квадрату. Данас, пола године касније, цене су већ више, тако да смо задовољни што смо се одлучили тада, наводи Ђорђе. Били су нам важни квадратура, цена, локација, распоред просторија, близина школе, болнице, све што значи за свакодневни живот, а да се до тога може пешке. Такође смо тражили стан без намештаја, да бисмо га сами опремили. Није било лако уклопити све те услове. Поред свега тога, нашли смо један стан који нам је одговарао, али је на њему постојала забележба на земљишту на ком је зграда изграђена, каже Ђорђе.

Све ово указује да тржиште некретнина у Шапцу више није једноставно ни предвидиво. На једној страни су купци који тешко долазе до стана, а на другој продавци који, уколико правилно одреде цену, могу да га продају за веома кратко време. Између те две стране налази се тржиште које се формира под утицајем бројних фактора, од локалне понуде и тражње, до глобалних економских кретања.

Иако се у последња три месеца примећује благо смиривање цена, саговорници су сагласни да не постоје показатељи да ће доћи до њиховог пада.Могуће је да дође до стагнације, али и да цене наставе да расту уколико тражња и други фактори остану на садашњем нивоу.