Потребна документација за куповину стана

Куповина непокретности је сложен поступак. Сваки има своје специфичности и што је најважније процес подразумева потписивање уговора, валидну документацију, папирологију у којој се тешко снаћи без консултовања стручњака. Није лако дати уопштено правне савете, јер припрема сваког уговора захтева озбиљан појединачни приступ, наглашава наш саговорник адвокат Драган Петровић, али постоје генерални савети који се могу следити.

- Обзиром да је у питању области која трпи честе измене законских и подзаконских прописа и процедура који је уређују, то су послови који су повезани са реалним ризицима. Због тога је препоручљиво, рекао бих неопходно, пре закључења уговора о продаји да се посаветујете са адвокатом који ради такву врсту послова, стручним за имовинско-правне односе и да он учествује током целокупног поступка промета непокретности, од састављања уговора до провођења истог код надлежних институција. После састављања уговора за куповину стана, многи приступају олако, састављају уговор по обрасцима, или потпишу уговор који је саставила друга страна, без стручне провере – истиче адвокат Драган Петровић додајући да састављење уговора о куповини често схваћено као нешто рутинско, где постоје обрасци, а дешава се да једна страна потпише исто без стручне провере што доноси бројне потешкоће.

Адвокат Драган Петровић, Фото: Приватна архива

- Адвоката је потребно ангажовати пре закључења уговора, како бисте на време били упознати са својим правима и обавезама, отклонили непотребне ризике и избегли проблеме и евентуалне поступке пред судовима. Закони који се односе на некретнине по дефиницији могу бити сложени у тој мери да и искусни адвокати понекад морају темељно размотрити питања која се постављају или консултовати колеге, услед чега је сам формални пренос некретнина између продаваца и купаца само један мали део целокупног посла.

Садржај уговора
Иако се, истиче Петровић, ситуација у погледу правне сигурности купопродаја кућа и станова, те станова у изградњи донекле побољшала, то није разлог за мању опрезност.

-Уговор о продаји је комплексан и захтеван правни документ, те зато треба бити изузетно опрезан приликом његовог састављања. Стручна израда уговора о продаји и квалитетни правни савети су релативно мала цена за вредност која се добија, ако се благовремено затраже. Као што корист може бити велика, велике су и могуће штете ако се уговор нестручно састави, а потребна документација ваљано не провери.

Документација неопходна продавцу

Валидна докунентација је срж промета непокретности, а она која није одговарајућа може садржати низ недостатака. Догађа се да је у уговору наведен један број стана, а у другим документима или на терену он буде другачије обележен. Неке непокретности су под хипотеком, могу бити оптерећена забраном располагања, забележбом спора или забележбом решења о извршењу.

- Власницима непокретности која је у процесу продаје, уз важећу личну карту или пасош (страни држављани морају имати искључиво пасош), потребан је доказ о власништву, што подразумева: извод из Катастра непокретности, оригинал уговора о стицању власништва, решење о наслеђивању или поколну и сл. Уколико се купује стан у изградњи, потребна документација поред извода из АПР-а и личне карте је правоснажна грађевинска дозвола, потврда о пријави радова и извод из пројекта. У случају да власник стана има супружника и да је стан стечен у браку важно је да вам да и оверену изјаву-сагласност супружника да се он слаже са продајом и да неће случајно касније оспоравати исту. Ову изјава-сагласност супружник продавца може дати потписом и на самом уговору о продаји. У документацију потребну правним лицима јесте извод из Агенције за привредне регистре (АПР), као и лична карта законског заступника – истиче Петровић.

Закони који се односе на некретнине по дефиницији могу бити сложени у тој мери да и искусни адвокати понекад морају темељно размотрити питања која се постављају или консултовати колеге, услед чега је сам формални пренос некретнина између продаваца и купаца само један мали део целокупног посла

Истовремено продавац је дужан да купцу приложи доказ да су регулисане све обавезе које терете некретнину до дана продаје као што су порези, рачуни за утрошену електричну енергију, комуналне услуге, друге врсте обавеза.

-Продавац мора имати отворен рачун у банци, за свако плаћање које прелази износ од 10.000,00 евра/15.000,00 евра, с тим да би требало цео износ купопродајне цене уплатити преко рачуна у случају да се ради о већем износу од поменутих 10.000,00 евра.

Неопходна документација купца
Уз обавезна лична документа, личну карту или пасош, купац који је у браку мора поседовати и извод из Матичне књиге венчаних, наглашава Петровић.

-Све непокретности купљене заједничким новцем у току трајања брака, књиже се на оба брачна друга код Службе за катастар непокретности као заједничка имовина супружника. Уколико се непокретност купује од новца који је посебна имовина једног од супружника, други супружник то потврђује својим потписом на уговору, те се у том случају непокретност књижи само са купца као искључивог власника.
Уколико купац купује прву некретнину (купац првог стана), дужан је то нагласити приликом куповине, како би искористио право на пореско ослобођење или повраћај пореза на додатну вредност (ПДВ).

Шта ради јавни бележник приликом куповине/продаје некретнине
До увођења институције јавног бележника у Србији септембар 2014. године, односно повратка након 1930, уговорне стране су након закључења купопродајног уговора и било којег уговора одлазиле у суд где је судски службеник идентификовао лица и потврђивао да су они приложени документ потписали. Да ли је садржај уговора у складу са законом, да ли потписници имају право закључења уговора, није било у његовој надлежности.
-Данас јавни бележник је обавезан да прочита странкама уговор, да упозори шта потписано значи, поучи које су њихове даље администартивне обавезе, спроводи различите процедуре, тако што доставља пореске пријаве које странке могу да оставе код бележника, доставља оверени уговор Катастру ради уписа и обавља низ администартивних послова који се не виде, а изузетно су важне. То су обавезе које бележници извршавају, а директно грађанима олакшавају.

Фото: Приватна архива

Приликом купопродаје некретнине стана који је већ изграђен јавни бележник, односно нотар обавља проверу валидности докумената и права потписника да закључе купопродајни уговор.
-Проверавамо да ли су непокретности уписане у катастар, да ли је власник заиста власник некретнине коју продаје, да ли је као такав заведен и има право располагања некретнином, доказ о стицању власништва, постоји ли потреба за учешћем супружника и друге законске претпоставке важне за валидност уговора који треба да буде оверен – изјавио је јавни бележник Ненад Вујић. Појашњавајући да је могуће и закључење уговора без доказа о начину стицања власништва.
-У том случају дужни смо да упозоримо обе стране о свим недостацима и ризицима и ономе што они могу да проузрокују.
Јавни бележник чита уговор пред странама потписницима, отклања терминолошке дилеме, пружа помоћ код свих нејасноћа. Може бити значајна инсититуција и приликом закључења уговора о куповини стана у изградњи.
-Јавни бележник је тај који утврђује да ли је грађевнска дозвола валидна, да ли је инвеститор спровео све процедуре које су од значаја за само право грађења, да ли је инвеститор претходно прометовао тај стан како би се избегле двоструке продаје и преваре. Бележник не може да гарантује на било који начин да ће зграда бити изграђена, али баш због тога упозорава странке о свим ризицима који постоје. Куповина стана у изградњи носи ризике које они закључењем уговора преузимају, а на које их је упозорио јавни бележник.

Предуговор и уговор
Предуговор обавезује стране коју су га потписале да закључе и уговор и садржи све битне елементе главног уговора.

-Предуговор је, иако му име каже другачије, заправо уговор. Дакле, уговорна обавеза уговорних страна је закључење уговора а не предаја ствари и исплата цене као код главног уговора. Управо ова обавеза закључења уговора штити савесну страну од одустанка друге стране. Уколико се догоди да нека страна не жели да приступи закључењу главног уговора у предвиђеном року, друга страна је може, подношењем тужбе суду, принудити на закључење тог уговора. Тада ће суд донети пресуду којом ће се тужени обавезати на закључење главног уговора у одређеном року, односно уколико у том року не дође до закључења главног уговора, сама пресуда ће заменити главни уговор и као таква ће представљати ваљан основ за укњижбу права својине – приближава адвокат Драган Петровић напомињући да само у изузетним случајевима након потписивања предуговора не постоји обавеза закључења уговора.

-Уколико се након закључења предуговора околности толико измене да сам предуговор не би био закључен да су околности као такве постојале у тренутку његовог закључења а које се нису могле предвидети, неће постојати обавеза закључења главног уговора. Нарочито је важно обратити пажњу на то да предуговор о продаји непокретности мора бити сачињен у писменој форми са потписима уговарача овереним пред јавним бележником и да мора да садржи све битне елементе уговора о продаји непокретности.

Значај капаре у процесу купопродаје непокретности
Уобичајен износ тзв. капаре, односно новца који купац даје продавцу као гарант извршења уговора износи 10% укупне вредности непокретности.

-Капара је знак да ће уговор бити извршен, а не да ће тек бити закључен. Она значи да је уговор закључен, представља средство обезбеђења испуњења истог. Уколико је уз капару уговорено право да се одустане од уговора, то право ће имати свака уговорна страна уз примену правила да уколико одустане давалац капаре – купац, он је губи, а уколико одустане прималац капаре – продавац, дужан је вратити капару у двоструком износу. У том случају капара има функцију одустанице, па се може сматрати и личним средством обезбеђења. Посебно бих нагласио да предуговор/уговор у коме је констатовано давање капаре, мора бити оверен, како би касније могли остваривати своја права.

Потенцијалне опасности за купце
Свака купопродаја може се посматрати као јединствен процес са бројним специфичностима и тешко је навести опште опасности, али се могу издвојити поједине околности на које купац треба да обрати пажњу.

-Већи је ризик куповина непокретности у изградњи у односу на куповину већ завршеног објекта са перфектном документацијом. Међутим, куповина у изградњи има своје предности, те је уз стручну проверу документације инвеститора, као и начина пословања истог и то поуздана куповина. Купце би требало поучити код куповине станова у изградњи да постоје разлике између дана до када би требало завршити изградњу објекта, дана до када би требало извршити технички пријем објекта и дана када ће продавац добити употребну дозволу. То су често разлике и по годину дана од завршетка грађевинских радова, до добијања употребне дозволе.

Уз обавезна лична документа, личну карту или пасош, купац који је у браку мора поседовати и извод из Матичне књиге венчаних, наглашава Петровић

Куповина стана превазилази углавном вредност од 15.000 евра која је гранична за плаћање на руке.

-Према одредбама Закона о спречавању прања новца и фанасирања тероризма постоји предвиђена процедура за трансакције новца у износима већим од петнаест хиљада евра. Дозвољено на руке примити само мањи износ од тога, а износе који прелазе ту цифру неопходно је пребацити преко рачуна купца на рачун продавца некретнине, да би се избегао прекршај. Свакако, најбољи и најбезбеднији вид преноса новца је преко трансакције у банци, са рачуна на рачун – подвлачи Драган Петровић и додаје да је неопходно обратити пажњу и на број катастарске парцеле.

-Честе су ситуације да је број катастарске парцеле према старом премеру различит у односу на број катастарске парцеле према новом премеру, па је потребно поднети захтев за добијање уверења о идентификацији парцеле пред Службом за катастар непокретности.

Projekat "Lokal pres Lab 2.0" je razvijen i podržan od strane programa "Medijski inkubator za Zapadni Balkan" Free Press Unlimited, koji je finansiran od strane Ministarstva spoljnih poslova Holandije a realizuju ga članice PU "Lokal pres".