Agenti za nekretnine: saveti, povoljnosti i procena vrednosti
Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda 2022. godina bila je rekordna po ukupnoj vrednosti tržišta prometovanih nepokretnosti u Srbiji. Prethodne, 2023, je zabeležen pad od 13% u odnosu na 2022. Sličan trend je u Šapcu. Tokom pretprošle godine sklopljeno je 459 ugovora, a u 2023. godini 377
Odluka o kupovini stana je odluka koja menja život gde god bili. Prvim u serijalu tekstova “Kako do stana”, kroz razgovor sa agentima za nekretnine, odgovorili smo na najčešća pitanja kupaca koji se odluče da u pomoć pozovu agencije za nekretnine.
-Iz dedine kuće poneli smo uspomene, dom je ostao u nama, a kuća kao građevina je počela da propada, nismo u mogućnosti da je održavamo i odlučili smo se da preko agencija oglasimo prodaju. Uz njihovu pomoć brzo smo pronašli kupca, a potom i novac uložili u kupovinu manjeg stana - deli svoja iskustva sa nama Vladimir koji je u dogovoru sa roditeljima postao vlasnik nekretnine kao koraka ka odvajanju.
-Roditelji rade, ja sam na studijama u drugom gradu i agencija je bila značajna ušteda vremene u svakom koraku kupovine stana za mene u Beogradu.
Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda 2022. godina bila je rekordna po ukupnoj vrednosti tržišta prometovanih nepokretnosti u Srbiji. Prethodne, 2023, je zabeležen pad od 13% u odnosu na 2022. Sličan trend je u Šapcu. Tokom pretprošle godine sklopljeno je 459 ugovora, a u 2023. godini 377.
Značajan deo ugovora o kupoprodaji realizovan je uz posredovanje agenata za nekretnine angažovanih u nekoj od deset registorvanih agencija.
Agent za nekretnine, po odredbama Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, može biti svako ko ima četvrti stepen stručne spreme i položi stručni ispit, no ono što spaja naše sagovornike iz pomenute branše je iskustvo rada u ovoj oblasti, duže od postojanja agencija koje predstavljaju.
Iako se banke aktivno nadmeću u povoljnosti ponude stambenih kredita, troje sagovornika su jedinstveni u oceni da je još uvek više kupaca koji stan plaćaju gotovim novcem nego onih koji se kreditno zadužuju
Čija je poslednja u proceni vrednosti Konkurencija na tržištu nekretnina je sve veća, ali osim drugih agenata, vlasnici stanova mogu biti istovremeno i klijenti i konkurenti.
-Agencija je dužna da vlasnika uputi u vrednost nekretnine. Postoji više metoda procene, međutim poslednju reč ima vlasnik i ukoliko se njegova ili njena procena razlikuje, mi možemo ili da prihvatimo tu cenu ili da ne sklapamo ugovor o posredništvu. Ipak, agenciji je u interesu da ima više nekretnina na tržištu, od toga živi - pojašnjava Slobodan Marković, osnivač i vlasnik Agencije “Libero”, dodajući da to objašnjava cene koje ne odgovaraju logičkim pretpostavkama.
Slobodan Marković, Foto: Privatna arhiva
-Zato se i dešava da stanovi u blizini autobuske stanice, koji su dugo bili jeftiniji od centra imaju istu cenu kao na najtraženijim lokacijama, ili da u istoj zgradi budu različite cene kvadrata.
Metode procene Šta utiče na cenu metra kvadratnog? Postoje tri metode procene: • prinosna - koliko može da se prihoduje od iznajmljivanja • građevinska - uložen materijal plus ljudski resursi • komparativna - poređenje sa sličnim stanovima.
- Za građevinsku je potrebno angažovati stručnjake, no njihova procena ne daje tržišnu vrednost, već građevinsku, zato je komparativna najčešće korišćena i najrealnija za tržište - ističe Ljubiša Marković, agent “Korona SM nekretnina”.
Ljubiša Marković, Foto: Privatna arhiva
Agent za nekretnine kao savetnik Agenti bi trebali da zainteresovanim kupcima približe, ne samo nekretninu, već i celokupno okruženje. Neki prodavci žele da što ranije prodaju stan, drugi ne žele da spuštaju cenu, ma kako bila visoka. Moguće su korekcije cena, otprilike do 10%.
Zorica Đokić, Foto: Privatna arhiva
-Agenti treba da znaju ko gradi, zatim karakteristike stanova, validnost i potpunost dokumentacije, pomažu pri zahtevu za kredit. Trudimo se, ne samo da obavestimo potencijalne kupce o cenama, već i o mogućnostima koje imaju kroz zakonske olakšice. Parovi koji imaju dete do godinu dana mogu ostvariti pravo na refinansiranje kredita do 20% ili učešće u kupovini ukoliko su stan kupili za gotovinu. Postoji mogućnost učešća države u kupovini prve nekretnine, povrat PDV za novogradnju, oslobađanje od poreza na prenos za 40 m2, uz dodatak od 15 m2 za svakog člana domaćinstva - predočava Zorica Đokić, osnivač agencije “Kolumbo”.
Procenat za agencije za nekretnine Prihod agencija je procenat od vrednosti prodate nekretnine. Zakonodavac je predvideo obavezu naplate procenta za posrednika, jer se na osnovu toga obračunava porez, ali iznos procenta je odluka posrednika, odnosno agencije.
-U Šapcu prodavac plaća 3%, u Novom Sadu isti iznos plaća kupac, dok u Beogradu obe strane plaćaju po 2%. Naravno, u slučaju ekskluzivnih ugovora moguće su i posebne pogodnosti - naglašava Ljubiša Marković.
Bez ekskluzivnog ugovora moguće je nekretninu oglasiti kod više različitih agencija, uz princip da ko prvi proda dobrija procenat. U slučaju da uprkos ekskluzivnom ugovoru prodavac proda stan preko drugog posrednika, ima zakonsku obavezu da isplati dogovoren procenat posredniku s kojim je potpisao eksluzivni ugovor.
Najtraženije lokacije stanova u Šapcu Prva od četiri zone na koje je Šabac podeljen obuhvata područje Benske bare i deo naselja Trkalište i ono je najinteresantnije za kupce. Razlike u cenama među zonama nisu velike, ističu agenti.
-Generalna ocena je da na cenu lokacija utiče oko 60%, dok su u preostalih 40% spratnost, način grejanja, stolarija, kvalitet objekta i druge faktori. Razlike u cenama su oko 10%, ali se brže prodaju Benska bara i okolina, nego Trkalište, ili neka dalja lokacija. Za njima je potražnja najveća, a ponuda trenutno najmanja - objašnjava Slobodan.
Prva od četiri zone na koje je Šabac podeljen obuhvata područje Benske bare i deo naselja Trkalište i ono je najinteresantnije za kupce. Razlike u cenama među zonama nisu velike
“Centar” u oglasima je najkorišćenija reč, iako nikada nije definisano tačno šta je centar Šapca, uži, širi, a šta je područje van centra. Centralna tačka Šapca je raskrsnica ulica: Gospodar Jevremove, Karađorđeve, Cara Dušana i Masarikove.
-”Centrom” smatram područje udaljeno do 600 metara od centralne tačke, odnosno “Borova”- iznosi svoje gledište agent “Korone SM” - dakle to bi bilo do Zorkinog Solitera na jednoj strani, Nove robne kuće na drugoj, deo Masarikove do raskrsnice sa ulicom Oslobođenja i do kružnog toka kod železničke stanice i to područje je najprodavanije. Teško je reći rok prodaje, u proseku svaki peti kupac koji pogleda stan isti i kupi.
Kako ističe Zorica Đokić, nevelika razlika u cenama govori da interesovanje nije isključivo usmereno na jedan deo Šapca.
-Kupuje se u svim delovima grada. Ne mogu svi biti u centru, ne postoji dovoljna ponuda i ko istinski želi da kupi nekretninu razmara sve lokacije, jer svaka ima prednosti i mane. Dovoljno je da vidite kako se gradi u celom gradu, a to se ne bi događalo da nema interesovanja.
U Šapcu je tokom 2023. prodato nešto manje stanova i u novogradnji i u starogradnji u odnosu na 2022. Osetio se pad krajem 2023. godine, prisutan i u prvoj polovini 2024.
Koji stanovi se najviše kupuju Iskustva agenata pokazuju različite tendencije po pitanju najtraženijih stanova. Još uvek su najtraženije jednosobni stanovi do 37 metara kvadratnih i dovosobni do 55 .
-To je i logično - smatra Slobodan Marković - Oni su najpovoljniji za samce, roditelje kada se razdvajaju od dece, potom đake i studente. Najskuplje stavke u stanu su kuhinja i kupatilo, a po jedno imaju garsonjera, jednosoban i dvosoban stan. Veći stan se duže prodaje. Trosoban stan je i u najvećoj potražnji mesecima na prodaju, garsonjere i jednosobni budu na tržištu nekoliko dana.
-Ranije jesu bili značajno prodavaniji garsonjere i jednosobni stanovi, ali imam osećaj da se trenutno više traže nekretnine sa više soba, čija vrednost prelazi 80.000 evra kao i luksuznije kuće. Zahtevi kupaca su više vezani za raspored soba nego za lokaciju - iznosi svoje glediše Zorica Đokić - nisu nepopularna ni područja udaljena od centra.
Foto: "Glas Podrinja"
Starogradnja ili novogradnja prilikom kupovine stana? Prosečna cena kvadrata u starogradnji u Šapcu 2023. godine bila je 1.125 evra, a u novogradnji 1.300. U istoj godini prodato je 190 starih stanova u prvoj kategoriji, odnosno 80 u novoizgrađenim višespratnicama.
-Novogradnja ima visoke cene, ali uz tendenciju smanjenja kako bi se pronašla kupca. Vlasnici stanova u starogradnji neretko odrede visoke cene, ali ih vremenom snize. Tokom pandemije su cene skočile naglo, sada se tržište postepeno stabilizuje, ali neće se vraćiti na period prepandemije - ističe Zorica Đokić, naglašavajući da je i način računanja kvadrature promenjen od početka veka.
-Specifičnost je da se u staroj gradnji terase nisu računale u kvadraturu, a od 2002. i one su stoprocentno deo računate površine.
“Centar” u oglasima je najkorišćenija reč, iako nikada nije definisano tačno šta je centar Šapca, uži, širi, a šta je područje van centra. Centralna tačka Šapca je raskrsnica ulica: Gospodar Jevremove, Karađorđeve, Cara Dušana i Masarikove
Keš pre kredita Iako se banke aktivno nadmeću u povoljnosti ponude stambenih kredita, troje sagovornika su jedinstveni u oceni da je još uvek više kupaca koji stan plaćaju gotovim novcem nego onih koji se kreditno zadužuju.
-Kupovina nekretnina za mnoge je i ulaganje. Kupuju se stanovi koji se potom rentiraju i na taj način se vraća uloženo - smatra Ljubiša Marković agent Agencije “Korona SM” dodajući da su kuće ponovo na ceni.
-Skok cena kuća i parcela za mene je povratak istinskoj vrednosti. Dugo su kuće bile potcenjene.
-Više je zastupljena kupovina na keš, povećan je i broj kupaca koji žive u inostranstvu. Kamatne stope imaju tendenciju pada, trenutno su oko 5% što ukazuje da će i krediti biti povoljniji - ističe vlasnica agencije “Kolumbo”.
-Iako to ne utiče na cenu, može se reći da se nešto više kupuje na jesen, što može biti vezano za prihode od letine i za početak školske, odnosno akademske godine - predočava osnivač “Libera”.
Buduća kretanja na tržištu nekretnina U Šapcu je tokom 2023 prodato nešto manje stanova i u novogradnji i u starogradnji u odnosu na 2022. Osetio se pad krajem 2023. godine, prisutan i u prvoj polovini 2024.
-Situacija na tržištu je osetno lošija u prvom kvartalu 2024. godine, nego u istom periodu prethodne – tvrdi Ljubiša Marković.
-Potražnja za stanovima prati krivu privrednog razvoja. Veća zaposlenost donosi veću potražnju što je i logično. Radnici koji žive bliže radnom mestu imaju više slobodnog vremena, odmorniji su, a odmoran radnike je poželjan i za poslodavca, te i kompanije bivaju garanti kredita - pojašnjava svoje gledište Slobodan Marković.
Bez obzira na kretanja na tržištu nekretnina neki saveti su uvek primenjivi.
-Uvek sam pristalica uzimanja kredita umesto iznajmljivanja stana, jer je bolje u obliku rate plaćati za svoj stan, nego za neki koji se samo koristi. Zagovornik sam kredita koji nemaju fiksnu ratu, a pre svega preporučujem, posebno mladima, da se informišu o svim povoljnostima koje imaju u ponudi zavisno od izbora - naglašava Zorica Đokić.
Slobodan Marković, Foto: Privatna arhiva
Ljubiša Marković, Foto: Privatna arhiva
Zorica Đokić, Foto: Privatna arhiva
Foto: "Glas Podrinja"
