Uticaj investitora na tržište nekretnina u Šapcu: Odnos ponude i potražnje stanova

Posle razgovora sa agentima za nekretnine, gledišta I informacije važne za kupce stanova podelili su predstavnici dva investitora aktivna, s dugim iskustvom, u Šapcu.

Najtraženiji stanovi u Šapcu

Na tržištu stanova u izgradnji najčešće će iz ponude prvo nestati jednosobni stanovi i garsonjere, a potom veći. Kada se posmatra duži vremenski period, to je nepodeljeno mišljenje i kupaca i agencija i investitora. Međutim, ovo ne mora da bude pravilo u svakom trenutku.

-Sve je određeno periodima. Sveukupno najviše se traže jednosobni stanovi i garsonjere, ali imamo zgrade u kojima se prvo prodaju veći stanovi. Pre svega zavisi od lokacije. Mogao bih reći da je u ovom trenutku potražnja izbalansirana - ističe Željko Dišić, tehnički direktor komapnije “Refleks”, jedne od najangažovanijih na tržištu izgradnje u Šapcu.

Željko Dišić i Momčilo Pajić

Odabir sobnosti i kvadrature određen je brojem članova budućeg domaćinstva. U prostorijama kompanije “Bor DOO Majur” najčešće dolaze tražioci nekretnine kojima je potrebna manja stambena kvadratura.

- Prvo pitanje interesanata je za stan od oko 40 kvadrata, a potom se razmatraju i veći od 50, 60, što je već dovosoban- naglašava Momčilo Pajić, vlasnik preduzeća.

Malih stanova najviše 30% u zgradi

Zakon dozvoljava da najviše 30% stanova u zgradi budu iz kategorije malih, odnosno površine do 40 metara kvadratnih.

Strukturalno, Pravilnik o uslovima i normativima za projektovanje stambenih zgrada i stanova naglašava da je garsonjera prostor za stanovanje od 26 ili više kvadratnih metara. U jednosobnom stanu je minimalno 30 kvadrata, jednoiposobnom 40, a dvosobnom 48. Dvoiposoban stan je prostor od minimum 56 metara kvadratnih, trosoban od 64, troiposoban od 77, četvorosoban od 86, a četvoroiposoban od 97 kvadratnih metara.

U Aktu je definisano da je minimalna površina sobe za jednu osobu sedam metara kvadratnih, za dve 11. Dnevna soba ne sme biti manja od 16m2, kuhinja i trpezarija zauzimaju po četiri ili više kvadrata, kupatilo tri, a wc kao posebna prostorija ne manje od 1,3 kvadratna metra.

*garsonjera 26 m2
*jednosoban 30 m2
*jednoiposoban 40 m2
*dvosoban 48 m2
*dvoiposoban 56 m2

*trosoban 64 m2
*troiposoban 77 m2
*četvorosoban 86 m2
*četvoroiposoban 97 m2

-Standardi su promenljivi. Mi uvek računamo u sobnost broj spavaćih soba, iako bi prema Pravilniku dnevna i jedna spavaća soba činili dvosoban stan. Kada razgovaramo sa projektantima znamo da spavaća soba ne može biti manja od 12 ili 13 kvadrata - ističe Željko Dišić.

Obavezno parking mesto

Investitor je obavezan da za svaki stan obezbedi jedno praking mesto. Pravilnikom je definisano da su najmanje dimenzije parking mesta 230/480 centimetara, a za podužno parkiranje 200/550 centimetara. Garažni boks podrazumeva dimenzije 270/550 centimetara.

-Svaki stan mora da ima jedno parking mesto ili garažu. Kada bi moglo da bude više malih stanova javio bi se problem nepostojanja prostora za ispunjenje ove obaveze - ukazuje vlasnik Bor Majura.

Odabir lokacije gradnje zavisi od Urbanističkog plana grada

Prva instanca za odabir lokacije gde se može graditi je Odeljenje za urbanizam, odnosno urbanistički plan, a potom procena investitora koja ne može biti bez rizika. Neophodna su nemala početna ulaganja. U svetu postoje primeri da su i velike građevinske kompanije propadale, ne samo mali investitori, pojašnjava direktor Refleksa.

-Odluke donosimo na osnovu iskustva. Nemoguće je biti siguran da će neka lokacija biti pogodak. U poslednjih godinu dana nismo uzimali nove lokacije, već najpre planiramo da završimo postojeće projekte. Kada se odlučimo za novu investiciju najverovatnije ćemo tražiti mogućnost kupovine placa, te ukliko bi došlo do problema realizacije prodaje, ne bi započinjali proces gradnje - ističe Dišić.

Prodajne cene stanova, cene građevinskog materijala i cene rada

Nagli skok potražnje nekretnina zabeležen je u periodu pandemije. Ubrzo su i cene kvadratnog metra jednako brzo krenule na gore.

-U periodu kada je transport bio otežan, kada je bila potpuna neizvesnost u svemu, bilo je očekivano da ljudi štede, međutim čini mi se da je strah od gubljenja vrednosti novca prevladao i da su oni koji su imali ulagali u nekretnine, što je poguralo tržište – kaže Dišić.

Strah da bi novac mogao vredeti osetno manje nego do tog trenutka bio je opravdan, uveren je Momčilo Pajić. Na jednoj strani su cene materijala bile u porastu, cene kvadrata, a na drugoj je kurs evra bio nepromenjen.

-Ranije ste za, recimo, 10.000 evra mogli da kupite mnogo građevinskog materijala, sada to već nije slučaj. Cene kvadrata su bile 900, 1.000 evra, a sada su 1.500, to je već gubitak od 50% za potencijalne kupce nekretnina.

Uz rast potražnje i cena usledio je i porast cena materijala, kao i zanatskih usluga neophodnih za izgradnju (moleri, fasaderi, keramičari...). Osim što su usluge zanatlija u porastu, ističu investitori, teško ih je i pronaći.

-Cena rada su zabeležile najveći skok u poslednjih godinu dana i trenuto su na evropskom nivou. Tržište materijala se stabilizovalo. Još uvek su traženi iznosi u porastu za pojedine, poput cementa, samo što je uvećanje manje između pet i deset procenata. Aktuelne cene stanova usaglašene sa cenama radova i materijala – govori Željko Dišić dodajući da je zarada investitora između 5 i 20%.

Plaćanje gotovinom ili kreditno zaduživanje

Agenti za nekretnine sa kojima smo razgovarali u prethodnom broju su složni da je više kupaca koji nekretninu kupuju za gotovinu, nego kroz kreditno zaduživanje. U kompaniji „Refleks“ je razlika još izraženija.

-Ne više od 15% stanova prodamo kroz kreditno zaduživanje kupca, sve ostalo je gotovina. Tokom izgradnje smo u tri objekta prodali dve trećine stanova, ostatak je nakon završetka – ističe tehnički direktor Dišić, pojašnjavajući da za kupovinu u izgradnji postoje povoljnosti.

-Ukoliko je kupac uplatio kompletan iznos na početku gradnje cena je bila deset procenata niža. Ukoliko je mogućnost kupovine na rate s početkom izgradnje procenat se smanjivao. Sve mogućnosti prezentujemo potencijalnim kupcima i oni mogu da izaberu.

Na drugoj strani „Bor DOO Majur“ ima izbalansiraniji odnos po pitanju načina kupovine u poslednjih godinu dana.

-Gotovina kredit, približno pola-pola. U poslednjih godinu dana više stanova smo prodali nakon što su zainteresovani uzimali stambeni kredit. Treba uzeti u obzir da se kamatna stopa menjala, da su rate uvećavane, poslovi nisu sigurni, bio je preveliki rizik, što se osetilo. Kupovalo se više za gotov novac. Dolazili su kupci iz inostranstva ili izvan grada koji su obezbeđivali nekretnine za decu pred početak škole. U poslednjih godinu dana više je kreditnih kupaca – naglašava Pajić, predstavljajući mogućnosti u slučaju kupovine na početku izgradnje.

-Naše pogodnosti su u načinu plaćanja stana u izgradnji. Moguće je sukcesivno plaćanje za kupovinu godinu dana pre završetka. Ipak ko ima novac pre će se odlučiti za završen stan, onaj koji može da sagleda u celini, pretpostavljam da se tako oseća i sigurnije.

Banke pojedinačno određuju pravila, ali da bi mogli aplicirati za stambeni kredit dok je nekretnina u procesu izgradnje, potrebno je da veliki deo radova već bude završen.

- Na našem objetku koji je nedavno završen u prvih godinu dana smo prodali dva stana, a u poslednja dva meseca šest ili sedam, jer se otvorila mogućnost kredita. Oko 80% stana treba da bude završeno. Moraju biti finišarani podovi, fasada, postavljeni radijatori, praktično sve – dodaje Pajić.

Posebni zahtevi kupaca

Kupci umeju da budu zahtevni, ističu naši sagovornici, ali u velikoj većini slučajeva to su realni i izvodljivi zahtevi.

-Ne može se odstupati od plana, ne može biti pomeranja nosećih zidova. Jasno je šta je izvodljivo. Neki žele klimu, ili radijatore u određenoj boji. Uvek se trudimo da budemo kooperativni i gde je moguće izađemo u susret - izjavljuje Momčilo Pajić.

Željko Dišić susretao sa sličnim zahtevima.
-Između pet i deset procanta kupaca imaju posebne zahteve. Da li je to pomeranje vrata ili nešto poput određenih pločica i sl. Mi nudimo različite opcije. Susretali smo se i sa ekstremnim zahtevima, ali to je zanemarljivo mali broj slučajeva. Kupci su svesni šta je izvodljivo, šta ne i važan im je kvalitet, mnogo više nego detalji - uveren je direktor u “Refleksu”.

Saradnja sa agencijama za nekretnine

Ponuda nekih od investitora je i u agencijama za nekretnina, mada neuporedivo više zainteresovani dogovor sklapaju direktno sa izvođačima.

-Izgradili smo poverenje tokom svih godina i iako imamo saradnju sa nekim agencijama, mnogo više kupovina je ralizovano kroz direktan dogovor sa kupcima. Ne više od dva procenta prodaje realizujemo kroz posredovanje agenata - iskustvo je Refleksa, napominje tehnički direktor, dok komapnija drugog sagovornika nema saradnju sa posrednicima.

- Ljudi nas znaju, od prvog dana smo solventni, nije bilo problema u realizaciji dogovorenog, nikad račun firme nije bio u blokadi i zbog toga nam veruju. Vrata su otvorena za zainteresovane, možemo da pružimo sve informacije i smatramo da nam agencije nisu potrebne - pojašnjava osnivač Bor Majura.

Gradnja u Šapcu

Upoređujući poslednje dostupne podatke Republičkog zavoda za statistiku, u martu 2024. godine izdato je 30 dozvola za izgradnju stambenih zgrada, stambenih zgrada sa dva ili više stanova i zgrada sa tri ili više stanova, što je 11 manje u istoj kategoriji u odnosu na isti mesec prethodne godine. Ako bi posmatrali podatke iz tekuće godine, najviše dozvola za gradnju stambenih zgrada izdato je u januaru, 39, potom u martu 30, a najmanje u februaru 20.

Aktuelna situacija na tržištu gradnje

U odnosu na prethodnu godinu, potražnja je u padu. U 2023. je realizovano 13% manje kupoprodaja u odnosu na 2022, a u 2024. trend smanjenja je nastavljen.

-Nije situacija kao u vreme najveće potražnje, osetno je manje interesanata, međutim još je zadovoljavajuća prema našoj proceni – navodi Dišić.

Ipak tokovi tržišta ne odgovaraju logici smatra vlasnik agencije „Bor“.

-Ako potražnja pada, padaju i cene, to je zakonitost. Cene nisu snižene u meri u kojoj je smanjena potražnja. Imam utisak da se gradi više nego ikada, a prodaja opada i to je neodrživo na duži period. Šabac je prebukiran stanovima i očekujem da tržište reguliše situaciju – napominje Pajić navodeći da je i konkurencija među investitorima sve veća.

- Postoje investitori koji prodajom stanova u izgradnji finansiraju gradnju. Oni će biti prinuđeni da snize cenu kako bi mogli da dođu do sredstava. Mnogi su i parcele na kojima grade platili stanovima, ne novcem, te imaju i ugovornu obavezu. Mogu investitori podizati i kredit, međutim nije ni to rešenje kada nemate od čega da ga vraćate. Urbanistički plan odlučuje koliko će još Šabac da se širi, a standard i situacija, ne samo kod nas, nego i u svetu o potražnji. Može i razmišljanje ljudi da se promeni. Recesija iz 2007. je dobro upozorenje šta može da se dogodi.

Projekat "Lokal pres Lab 2.0" je razvijen i podržan od strane programa "Medijski inkubator za Zapadni Balkan" Free Press Unlimited, koji je finansiran od strane Ministarstva spoljnih poslova Holandije a realizuju ga članice PU "Lokal pres".