Утицај инвеститора на тржиште некретнина у Шапцу: Однос понуде и потражње станова

После разговора са агентима за некретнине, гледишта И информације важне за купце станова поделили су представници два инвеститора активна, с дугим искуством, у Шапцу.

Најтраженији станови у Шапцу

На тржишту станова у изградњи најчешће ће из понуде прво нестати једнособни станови и гарсоњере, а потом већи. Када се посматра дужи временски период, то је неподељено мишљење и купаца и агенција и инвеститора. Међутим, ово не мора да буде правило у сваком тренутку.

-Све је одређено периодима. Свеукупно највише се траже једнособни станови и гарсоњере, али имамо зграде у којима се прво продају већи станови. Пре свега зависи од локације. Могао бих рећи да је у овом тренутку потражња избалансирана - истиче Жељко Дишић, технички директор комапније “Рефлекс”, једне од најангажованијих на тржишту изградње у Шапцу.

Жељко Дишић и Момчило Пајић

Одабир собности и квадратуре одређен је бројем чланова будућег домаћинства. У просторијама компаније “Бор ДОО Мајур” најчешће долазе тражиоци некретнине којима је потребна мања стамбена квадратура.

- Прво питање интересаната је за стан од око 40 квадрата, а потом се разматрају и већи од 50, 60, што је већ довособан- наглашава Момчило Пајић, власник предузећа.

Малих станова највише 30% у згради

Закон дозвољава да највише 30% станова у згради буду из категорије малих, односно површине до 40 метара квадратних.

Структурално, Правилник о условима и нормативима за пројектовање стамбених зграда и станова наглашава да је гарсоњера простор за становање од 26 или више квадратних метара. У једнособном стану је минимално 30 квадрата, једноипособном 40, а двособном 48. Двоипособан стан је простор од минимум 56 метара квадратних, трособан од 64, троипособан од 77, четворособан од 86, а четвороипособан од 97 квадратних метара.

У Акту је дефинисано да је минимална површина собе за једну особу седам метара квадратних, за две 11. Дневна соба не сме бити мања од 16м2, кухиња и трпезарија заузимају по четири или више квадрата, купатило три, а wц као посебна просторија не мање од 1,3 квадратна метра.

*гарсоњера 26 м2
*једнособан 30 м2
*једноипособан 40 м2
*двособан 48 м2
*двоипособан 56 м2

*трособан 64 м2
*троипособан 77 м2
*четворособан 86 м2
*четвороипособан 97 м2

-Стандарди су променљиви. Ми увек рачунамо у собност број спаваћих соба, иако би према Правилнику дневна и једна спаваћа соба чинили двособан стан. Када разговарамо са пројектантима знамо да спаваћа соба не може бити мања од 12 или 13 квадрата - истиче Жељко Дишић.

Обавезно паркинг место

Инвеститор је обавезан да за сваки стан обезбеди једно пракинг место. Правилником је дефинисано да су најмање димензије паркинг места 230/480 центиметара, а за подужно паркирање 200/550 центиметара. Гаражни бокс подразумева димензије 270/550 центиметара.

-Сваки стан мора да има једно паркинг место или гаражу. Када би могло да буде више малих станова јавио би се проблем непостојања простора за испуњење ове обавезе - указује власник Бор Мајура.

Одабир локације градње зависи од Урбанистичког плана града

Прва инстанца за одабир локације где се може градити је Одељење за урбанизам, односно урбанистички план, а потом процена инвеститора која не може бити без ризика. Неопходна су немала почетна улагања. У свету постоје примери да су и велике грађевинске компаније пропадале, не само мали инвеститори, појашњава директор Рефлекса.

-Одлуке доносимо на основу искуства. Немогуће је бити сигуран да ће нека локација бити погодак. У последњих годину дана нисмо узимали нове локације, већ најпре планирамо да завршимо постојеће пројекте. Када се одлучимо за нову инвестицију највероватније ћемо тражити могућност куповине плаца, те уклико би дошло до проблема реализације продаје, не би започињали процес градње - истиче Дишић.

Продајне цене станова, цене грађевинског материјала и цене рада

Нагли скок потражње некретнина забележен је у периоду пандемије. Убрзо су и цене квадратног метра једнако брзо кренуле на горе.

-У периоду када је транспорт био отежан, када је била потпуна неизвесност у свему, било је очекивано да људи штеде, међутим чини ми се да је страх од губљења вредности новца превладао и да су они који су имали улагали у некретнине, што је погурало тржиште – каже Дишић.

Страх да би новац могао вредети осетно мање него до тог тренутка био је оправдан, уверен је Момчило Пајић. На једној страни су цене материјала биле у порасту, цене квадрата, а на другој је курс евра био непромењен.

-Раније сте за, рецимо, 10.000 евра могли да купите много грађевинског материјала, сада то већ није случај. Цене квадрата су биле 900, 1.000 евра, а сада су 1.500, то је већ губитак од 50% за потенцијалне купце некретнина.

Уз раст потражње и цена уследио је и пораст цена материјала, као и занатских услуга неопходних за изградњу (молери, фасадери, керамичари...). Осим што су услуге занатлија у порасту, истичу инвеститори, тешко их је и пронаћи.

-Цена рада су забележиле највећи скок у последњих годину дана и тренуто су на европском нивоу. Тржиште материјала се стабилизовало. Још увек су тражени износи у порасту за поједине, попут цемента, само што је увећање мање између пет и десет процената. Актуелне цене станова усаглашене са ценама радова и материјала – говори Жељко Дишић додајући да је зарада инвеститора између 5 и 20%.

Плаћање готовином или кредитно задуживање

Агенти за некретнине са којима смо разговарали у претходном броју су сложни да је више купаца који некретнину купују за готовину, него кроз кредитно задуживање. У компанији „Рефлекс“ је разлика још израженија.

-Не више од 15% станова продамо кроз кредитно задуживање купца, све остало је готовина. Током изградње смо у три објекта продали две трећине станова, остатак је након завршетка – истиче технички директор Дишић, појашњавајући да за куповину у изградњи постоје повољности.

-Уколико је купац уплатио комплетан износ на почетку градње цена је била десет процената нижа. Уколико је могућност куповине на рате с почетком изградње проценат се смањивао. Све могућности презентујемо потенцијалним купцима и они могу да изаберу.

На другој страни „Бор ДОО Мајур“ има избалансиранији однос по питању начина куповине у последњих годину дана.

-Готовина кредит, приближно пола-пола. У последњих годину дана више станова смо продали након што су заинтересовани узимали стамбени кредит. Треба узети у обзир да се каматна стопа мењала, да су рате увећаване, послови нису сигурни, био је превелики ризик, што се осетило. Куповало се више за готов новац. Долазили су купци из иностранства или изван града који су обезбеђивали некретнине за децу пред почетак школе. У последњих годину дана више је кредитних купаца – наглашава Пајић, представљајући могућности у случају куповине на почетку изградње.

-Наше погодности су у начину плаћања стана у изградњи. Могуће је сукцесивно плаћање за куповину годину дана пре завршетка. Ипак ко има новац пре ће се одлучити за завршен стан, онај који може да сагледа у целини, претпостављам да се тако осећа и сигурније.

Банке појединачно одређују правила, али да би могли аплицирати за стамбени кредит док је некретнина у процесу изградње, потребно је да велики део радова већ буде завршен.

- На нашем објетку који је недавно завршен у првих годину дана смо продали два стана, а у последња два месеца шест или седам, јер се отворила могућност кредита. Око 80% стана треба да буде завршено. Морају бити финишарани подови, фасада, постављени радијатори, практично све – додаје Пајић.

Посебни захтеви купаца

Купци умеју да буду захтевни, истичу наши саговорници, али у великој већини случајева то су реални и изводљиви захтеви.

-Не може се одступати од плана, не може бити померања носећих зидова. Јасно је шта је изводљиво. Неки желе климу, или радијаторе у одређеној боји. Увек се трудимо да будемо кооперативни и где је могуће изађемо у сусрет - изјављује Момчило Пајић.

Жељко Дишић сусретао са сличним захтевима.
-Између пет и десет процанта купаца имају посебне захтеве. Да ли је то померање врата или нешто попут одређених плочица и сл. Ми нудимо различите опције. Сусретали смо се и са екстремним захтевима, али то је занемарљиво мали број случајева. Купци су свесни шта је изводљиво, шта не и важан им је квалитет, много више него детаљи - уверен је директор у “Рефлексу”.

Сарадња са агенцијама за некретнине

Понуда неких од инвеститора је и у агенцијама за некретнина, мада неупоредиво више заинтересовани договор склапају директно са извођачима.

-Изградили смо поверење током свих година и иако имамо сарадњу са неким агенцијама, много више куповина је рализовано кроз директан договор са купцима. Не више од два процента продаје реализујемо кроз посредовање агената - искуство је Рефлекса, напомиње технички директор, док комапнија другог саговорника нема сарадњу са посредницима.

- Људи нас знају, од првог дана смо солвентни, није било проблема у реализацији договореног, никад рачун фирме није био у блокади и због тога нам верују. Врата су отворена за заинтересоване, можемо да пружимо све информације и сматрамо да нам агенције нису потребне - појашњава оснивач Бор Мајура.

Градња у Шапцу

Упоређујући последње доступне податке Републичког завода за статистику, у марту 2024. године издато је 30 дозвола за изградњу стамбених зграда, стамбених зграда са два или више станова и зграда са три или више станова, што је 11 мање у истој категорији у односу на исти месец претходне године. Ако би посматрали податке из текуће године, највише дозвола за градњу стамбених зграда издато је у јануару, 39, потом у марту 30, а најмање у фебруару 20.

Актуелна ситуација на тржишту градње

У односу на претходну годину, потражња је у паду. У 2023. је реализовано 13% мање купопродаја у односу на 2022, а у 2024. тренд смањења је настављен.

-Није ситуација као у време највеће потражње, осетно је мање интересаната, међутим још је задовољавајућа према нашој процени – наводи Дишић.

Ипак токови тржишта не одговарају логици сматра власник агенције „Бор“.

-Ако потражња пада, падају и цене, то је законитост. Цене нису снижене у мери у којој је смањена потражња. Имам утисак да се гради више него икада, а продаја опада и то је неодрживо на дужи период. Шабац је пребукиран становима и очекујем да тржиште регулише ситуацију – напомиње Пајић наводећи да је и конкуренција међу инвеститорима све већа.

- Постоје инвеститори који продајом станова у изградњи финансирају градњу. Они ће бити принуђени да снизе цену како би могли да дођу до средстава. Многи су и парцеле на којима граде платили становима, не новцем, те имају и уговорну обавезу. Могу инвеститори подизати и кредит, међутим није ни то решење када немате од чега да га враћате. Урбанистички план одлучује колико ће још Шабац да се шири, а стандард и ситуација, не само код нас, него и у свету о потражњи. Може и размишљање људи да се промени. Рецесија из 2007. је добро упозорење шта може да се догоди.

Projekat "Lokal pres Lab 2.0" je razvijen i podržan od strane programa "Medijski inkubator za Zapadni Balkan" Free Press Unlimited, koji je finansiran od strane Ministarstva spoljnih poslova Holandije a realizuju ga članice PU "Lokal pres".