Агенти за некретнине: савети, повољности и процена вредности

Одлука о куповини стана је одлука која мења живот где год били. Првим у серијалу текстова “Како до стана”, кроз разговор са агентима за некретнине, одговорили смо на најчешћа питања купаца који се одлуче да у помоћ позову агенције за некретнине.

-Из дедине куће понели смо успомене, дом је остао у нама, а кућа као грађевина је почела да пропада, нисмо у могућности да је одржавамо и одлучили смо се да преко агенција огласимо продају. Уз њихову помоћ брзо смо пронашли купца, а потом и новац уложили у куповину мањег стана - дели своја искуства са нама Владимир који је у договору са родитељима постао власник некретнине као корака ка одвајању.

-Родитељи раде, ја сам на студијама у другом граду и агенција је била значајна уштеда времене у сваком кораку куповине стана за мене у Београду.

Према подацима Републичког геодетског завода 2022. година била је рекордна по укупној вредности тржишта прометованих непокретности у Србији. Претходне, 2023, је забележен пад од 13% у односу на 2022. Сличан тренд је у Шапцу. Током претпрошле године склопљено је 459 уговора, а у 2023. години 377.

Значајан део уговора о купопродаји реализован је уз посредовање агената за некретнине ангажованих у некој од десет регисторваних агенција.

Агент за некретнине, по одредбама Закона о посредовању у промету и закупу непокретности, може бити свако ко има четврти степен стручне спреме и положи стручни испит, но оно што спаја наше саговорнике из поменуте бранше је искуство рада у овој области, дуже од постојања агенција које представљају.

Иако се банке активно надмећу у повољности понуде стамбених кредита, троје саговорника су
јединствени у оцени да је још увек више купаца који стан плаћају готовим новцем него оних који се
кредитно задужују

Чија је последња у процени вредности
Конкуренција на тржишту некретнина је све већа, али осим других агената, власници станова могу бити истовремено и клијенти и конкуренти.

-Агенција је дужна да власника упути у вредност некретнине. Постоји више метода процене, међутим последњу реч има власник и уколико се његова или њена процена разликује, ми можемо или да прихватимо ту цену или да не склапамо уговор о посредништву. Ипак, агенцији је у интересу да има више некретнина на тржишту, од тога живи - појашњава Слободан Марковић, оснивач и власник Агенције “Либеро”, додајући да то објашњава цене које не одговарају логичким претпоставкама.

-Зато се и дешава да станови у близини аутобуске станице, који су дуго били јефтинији од центра имају исту цену као на најтраженијим локацијама, или да у истој згради буду различите цене квадрата.

Методе процене
Шта утиче на цену метра квадратног? Постоје три методе процене:
• приносна - колико може да се приходује од изнајмљивања
• грађевинска - уложен материјал плус људски ресурси
• компаративна - поређење са сличним становима.

- За грађевинску је потребно ангажовати стручњаке, но њихова процена не даје тржишну вредност, већ грађевинску, зато је компаративна најчешће коришћена и најреалнија за тржиште - истиче Љубиша Марковић, агент “Корона СМ некретнина”.

Агент за некретнине као саветник
Агенти би требали да заинтересованим купцима приближе, не само некретнину, већ и целокупно окружење. Неки продавци желе да што раније продају стан, други не желе да спуштају цену, ма како била висока. Могуће су корекције цена, отприлике до 10%.

-Агенти треба да знају ко гради, затим карактеристике станова, валидност и потпуност документације, помажу при захтеву за кредит. Трудимо се, не само да обавестимо потенцијалне купце о ценама, већ и о могућностима које имају кроз законске олакшице. Парови који имају дете до годину дана могу остварити право на рефинансирање кредита до 20% или учешће у куповини уколико су стан купили за готовину.
Постоји могућност учешћа државе у куповини прве некретнине, поврат ПДВ за новоградњу, ослобађање од пореза на пренос за 40 м2, уз додатак од 15 м2 за сваког члана домаћинства - предочава Зорица
Ђокић, оснивач агенције “Колумбо”.

Проценат за агенције за некретнине
Приход агенција је проценат од вредности продате некретнине. Законодавац је предвидео обавезу наплате процента за посредника, јер се на основу тога обрачунава порез, али износ процента је одлука посредника, односно агенције.

-У Шапцу продавац плаћа 3%, у Новом Саду исти износ плаћа купац, док у Београду обе стране плаћају по 2%. Наравно, у случају ексклузивних уговора могуће су и посебне погодности - наглашава Љубиша Марковић.

Без ексклузивног уговора могуће је некретнину огласити код више различитих агенција, уз принцип да ко први прода добрија проценат. У случају да упркос ексклузивном уговору продавац прода стан преко другог посредника, има законску обавезу да исплати договорен проценат посреднику с којим је потписао екслузивни уговор.

Најтраженије локације станова у Шапцу
Прва од четири зоне на које је Шабац подељен обухвата подручје Бенске баре и део насеља Тркалиште и оно је најинтересантније за купце. Разлике у ценама међу зонама нису велике, истичу агенти.

-Генерална оцена је да на цену локација утиче око 60%, док су у преосталих 40% спратност, начин грејања, столарија, квалитет објекта и друге фактори. Разлике у ценама су око 10%, али се брже продају Бенска бара и околина, него Тркалиште, или нека даља локација. За њима је потражња највећа, а понуда тренутно најмања - објашњава Слободан.

Прва од четири зоне на које је Шабац подељен обухвата подручје Бенске баре и део насеља Тркалиште
и оно је најинтересантније за купце. Разлике у ценама међу зонама нису велике

“Центар” у огласима је најкоришћенија реч, иако никада није дефинисано тачно шта је центар Шапца, ужи, шири, а шта је подручје ван центра. Централна тачка Шапца је раскрсница улица: Господар Јевремове, Карађорђеве, Цара Душана и Масарикове.

-”Центром” сматрам подручје удаљено до 600 метара од централне тачке, односно “Борова”- износи своје гледиште агент “Короне СМ” - дакле то би било до Зоркиног Солитера на једној страни, Нове робне куће на другој, део Масарикове до раскрснице са улицом Ослобођења и до кружног тока код железничке станице и то подручје је најпродаваније. Тешко је рећи рок продаје, у просеку сваки пети купац који погледа стан исти и купи.

Како истиче Зорица Ђокић, невелика разлика у ценама говори да интересовање није искључиво усмерено на један део Шапца.

-Купује се у свим деловима града. Не могу сви бити у центру, не постоји довољна понуда и ко истински жели да купи некретнину размара све локације, јер свака има предности и мане. Довољно је да видите како се гради у целом граду, а то се не би догађало да нема интересовања.

У Шапцу је током 2023. продато нешто мање станова и у новоградњи и у староградњи у односу на 2022. Осетио се пад крајем 2023. године, присутан и у првој половини 2024.

Који станови се највише купују
Искуства агената показују различите тенденције по питању најтраженијих станова. Још увек су најтраженије једнособни станови до 37 метара квадратних и довособни до 55 .

-То је и логично - сматра Слободан Марковић - Они су најповољнији за самце, родитеље када се раздвајају од деце, потом ђаке и студенте. Најскупље ставке у стану су кухиња и купатило, а по једно имају гарсоњера, једнособан и двособан стан. Већи стан се дуже продаје. Трособан стан је и у највећој потражњи месецима на продају, гарсоњере и једнособни буду на тржишту неколико дана.

-Раније јесу били значајно продаванији гарсоњере и једнособни станови, али имам осећај да се тренутно више траже некретнине са више соба, чија вредност прелази 80.000 евра као и луксузније куће. Захтеви купаца су више везани за распоред соба него за локацију - износи своје гледише Зорица Ђокић - нису непопуларна ни подручја удаљена од центра.

Староградња или новоградња приликом куповине стана?
Просечна цена квадрата у староградњи у Шапцу 2023. године била је 1.125 евра, а у новоградњи 1.300. У истој години продато је 190 старих станова у првој категорији, односно 80 у новоизграђеним вишеспратницама.

-Новоградња има високе цене, али уз тенденцију смањења како би се пронашла купца. Власници станова у староградњи неретко одреде високе цене, али их временом снизе. Током пандемије су цене скочиле нагло, сада се тржиште постепено стабилизује, али неће се враћити на период препандемије - истиче
Зорица Ђокић, наглашавајући да је и начин рачунања квадратуре промењен од почетка века.

-Специфичност је да се у старој градњи терасе нису рачунале у квадратуру, а од 2002. и оне су стопроцентно део рачунате површине.

“Центар” у огласима је најкоришћенија реч, иако никада није дефинисано тачно шта је центар Шапца, ужи, шири, а шта је подручје ван центра. Централна тачка Шапца је раскрсница улица: Господар Јевремове, Карађорђеве, Цара Душана и Масарикове

Кеш пре кредита
Иако се банке активно надмећу у повољности понуде стамбених кредита, троје саговорника су јединствени у оцени да је још увек више купаца који стан плаћају готовим новцем него оних који се кредитно задужују.

-Куповина некретнина за многе је и улагање. Купују се станови који се потом рентирају и на тај начин се враћа уложено - сматра Љубиша Марковић агент Агенције “Корона СМ” додајући да су куће поново на цени.

-Скок цена кућа и парцела за мене је повратак истинској вредности. Дуго су куће биле потцењене.

-Више је заступљена куповина на кеш, повећан је и број купаца који живе у иностранству. Каматне стопе имају тенденцију пада, тренутно су око 5% што указује да ће и кредити бити повољнији - истиче власница агенције “Колумбо”.

-Иако то не утиче на цену, може се рећи да се нешто више купује на јесен, што може бити везано за приходе од летине и за почетак школске, односно академске године - предочава оснивач “Либера”.

Будућа кретања на тржишту некретнина
У Шапцу је током 2023 продато нешто мање станова и у новоградњи и у староградњи у односу на 2022. Осетио се пад крајем 2023. године, присутан и у првој половини 2024.

-Ситуација на тржишту је осетно лошија у првом кварталу 2024. године, него у истом периоду претходне – тврди Љубиша Марковић.

-Потражња за становима прати криву привредног развоја. Већа запосленост доноси већу потражњу што је и логично. Радници који живе ближе радном месту имају више слободног времена, одморнији су, а одморан раднике је пожељан и за послодавца, те и компаније бивају гаранти кредита - појашњава своје гледиште Слободан Марковић.

Без обзира на кретања на тржишту некретнина неки савети су увек примењиви.

-Увек сам присталица узимања кредита уместо изнајмљивања стана, јер је боље у облику рате плаћати за свој стан, него за неки који се само користи. Заговорник сам кредита који немају фиксну рату, а пре свега препоручујем, посебно младима, да се информишу о свим повољностима које имају у понуди зависно од избора - наглашава Зорица Ђокић.

М. Ж. Б./ Д. Б.